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中投证券(香港)2月10日发布对雅生活服务的研报，摘要如下：
近期疫情影响股市表现，地产股及物业股呈现震荡走势。我们强调，疫情对物业公司的收入增长影响小，建议在波动中把握逢低买入机遇。雅生活服务为中国领先物业管理公司，2019年位列物业百强企业第七。公司背靠雅居乐、绿地两个实力强劲的开发商股东，并加速第三方项目拓展，预计整合后公司在管面积将突破5亿平方米，在管规模与盈利能力均位列行业前列。我们维持公司买入评级，目标价35.8港元，建议近期逢低收集。
利好因素
雅居乐1月销售数据同比有所下滑，无损雅生活管理面积增长。雅居乐（3383HK）于2月5日公布1月录得预售金额人民币50.2亿元，对应建筑面积30万平方米，同比有所下滑。当前售楼受到疫情影响，销售疲软将持续到疫情结束之后，预计疫情影响过后，二三季度将有所恢复，长期来看，集团供应给雅生活服务的物业管理面积受影响将有限。目前雅生活服务的在管面积达到2.1亿平方米，23.9%来自雅居乐，3.7%来自绿地，72.4%来自第三方。可见公司在第三方拓展后，面积增长对于母开发商集团的依赖度有所减弱。公司未来管理面积增长确定性强，除双股东每年注入2500万平米，第三方合约面积正在逐步整合承接，预计2020/21年陆续并表完成中民等近3亿平方管理面积，届时公司的管理面积将超过5亿平方米。
2019年全年业绩增长确定性强，惟毛利率承压。2019上半年，公司收入达到22.4亿，同比增长59.4%，毛利同比提升62.6%至8.3亿元，净利润为5.68亿，同比增长69.3%。毛利率由36.3%上升至37%，净利润率提升1.5个百分点至25.4%。物业管理收入达到12.28亿元，同比增长63.6%，占总收入比例为54.8%。外延增值服务收入达到8.08亿元，同比增长40.3%，占总收入的36%。受益于并表项目增多，社区增值服务收入达到2.06亿元，同比增速高达158.1%，占总收入比重达到9.2%。由于受新并入业务毛利率较低影响，预计雅生活2019下半年及2020/21年的毛利率将有下降压力。
当前估值吸引，维持目标价35.8港元，建议逢低收集。比较雅生活与同业公司，可以发现雅生活的在管理面积、盈利水平、人力资本回报率等指标均位于行业前列，而估值处于行业平均水平，综合性价比高。预计2019/20年，公司收入为53.4/93.2亿元，净利润11.95/17.23亿元。公司常规派息率为25%。我们采用现金流折现法得到公司股价应为35.8港元（0.9人民币/港元）。2019/20年预计每股盈利人民币0.9元/1.29元，目标价（35.8港元）对应市盈率35.93/27.6倍，当前股价（30.5港元）对应市盈率30.6/23.4倍。风险包括：业务整合效率低；新并表业务使毛利率承压；商誉减值；住宅物管行业利润率水平自然下降。来源: 同花顺金融研究中心
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