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中国奥园、美的置业、越秀地产、时代中国，四家同在大湾区起家而又重仓大湾区的房企，在过去几年的发展中，走出了各自不同的发展曲线。
奥园、美的置业凭借快速扩张，在2019年成功杀入千亿阵营，成为近年来湾区众多房企中表现最突出的两匹黑马。但激进扩张也使得二者的杠杆水平快速抬升，形成了一定的负债压力。
而喊了两年要在2020年跻身千亿房企的越秀和时代，仍在计划赶不上变化的市场行情中跌宕。今年又遭遇疫情、监管去杠杆双重压力，为冲千亿之路增添了更多不确定性。
当千亿成为一道坎，湾区“四子”们如何跨越？
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半年报表现欠佳
上半年在疫情的影响下，房企普遍业绩表现不佳，湾区“四子”也未能例外。
财报显示，上半年，时代中国实现销售额325.7亿元，同比增长4.27%，完成年度目标的39.24%；越秀地产实现销售额375.6亿元，同比增长1.8%，完成年度目标的46.8%；美的置业实现销售额482亿元，同比增长2.1%；中国奥园实现销售额508.7亿元，同比下降5.15%，完成年度目标的38.54%。
可以看到，疫情对这四家房企销售端的影响十分明显，上半年普遍出现销售增速放缓甚至下降的情况，对比各家过往高速增长表现呈现出较大落差。
疫情亦同样影响到了房企在竣工交付上的表现。上半年时代中国实现营收149.4亿元，同比减少6.4%；越秀地产实现营收237.1亿元，同比增长8.8%；美的置业实现营收209.4亿元，同比增长47.5%；中国奥园实现营收282.4亿元，同比增长19%。除美的置业外，其他三家房企均出现增速放缓甚至下降。
与此同时，受前些年高价拿地而近两年来调控掣肘溢价有限、结转结构变化等因素影响，四家房企的盈利水平均出现了不同程度下降。其中，时代中国下降5.5个百分点，越秀地产下降2个百分点，美的置业下降9.5个百分点，中国奥园下降0.6个百分点。
业内人士预计，在当前调控常态化以及坚持房住不炒的大背景，房地产毛利率下降是大势所趋，维持25%左右将是一个较为合理的水平。
湾区“四子”2020年上半年业绩表现
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大湾区成色各异
作为重仓大湾区的房企，上半年湾区“四子”的区域表现也同样备受关注。而千亿之上的美的、奥园和千亿之下的时代、越秀，也展现出了对于大湾区完全不同的依赖程度。
其中，时代中国上半年在大湾区总计实现合同销售259.9亿元，占到集团总合约销售的79.8%。当中广州、佛山两个地区的合同销售约为177.8亿元，占到集团总合同销售的54.6%。
越秀地产上半年在大湾区总计实现合同销售金额约223.9亿元，约占集团合同销售金额的59.6%。当中广州地区合同销售约202.5亿元，占到集团合同销售金额的53.9%。
美的置业和中国奥园对大湾区依赖性则相对较小，区域外拓成效显著。
上半年，美的置业销售贡献最大区域为长三角，合约销售金额达224.1亿元，同比增长37.2%，在美的置业总销售金额中的占比达到了46%，是珠三角区域的三倍。珠三角在总销售金额中的占比仅为14.6%。
中国奥园上半年销售贡献最大区域虽然依然是大本营广东，但合约销售贡献仅为104亿元，占比20%。四川、江苏等省外区域表现突出，销售金额分别达到63亿元和69亿元，合计销售占比超过大本营广东。
相同的特征同样表现在土储布局上。
截止6月底，时代中国拥有总土地储备2180万平方米，其中在大湾区共布局8个城市，拥有总土地储备1407万平方米，约占集团总土地储备的64.54%。
越秀地产拥有总土地储备约2363万平方米，其中在大湾区共布局六个城市，拥有总土地储备1273万平方米，约占集团总土地储备的53.9%。
美的置业和中国奥园虽然并未公布具体的土储分布，但值得关注是，截止6月底，美的置业和中国奥园的布局城市已经达到61个和90个，而时代中国和越秀地产的布局城市还仅为16个和19个。从这一点上看，千亿之上的美的置业和中国奥园已经晋升为全国化布局的房企，而时代和越秀仍属于区域型特征明显的房企。
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跨栏千亿遇难
外界认为，区域外拓的不同表现，或许正是美的和奥园能够在2019年成功跨入千亿阵营，而时代和越秀却迟迟未能突破千亿的原因所在。
锋面News了解到，时代中国和越秀地产均是在两年前提出了，要在2020年达成冲击千亿阵营的目标，但在调控常态化、坚持房住不炒和融资收紧等大背景下，时代中国和越秀地产的冲千亿之路走得并不顺畅。目前，二者仍徘徊在800亿元左右规模，未能实现有力突破。
而奥园和美的置业虽然凭借更早一步的扩张，幸运地在2019年冲破了千亿大关，但较为激进的扩张姿态也使得两家房企的杠杆水平快速抬升，形成了一定的负债压力。截止6月底，美的置业和中国奥园的资产负债率均已达到85%以上，净负债率也达到80%以上。
今年上半年，受疫情影响，房企普遍收缩了投资，其中时代中国、越秀地产和美的置业上半年拿地规模均有所减少，仅新增土地储备92万平方米、110万平方米和399万平方米。唯独中国奥园继续保持着较为积极的拿地姿态，新增土地储备695万平方米，仅略少于去年同期，展现出了较强的规模渴求。
奥园管理层在业绩会现场透露，公司今年拿地预算350-400亿元，且将加大在城市更新上的拿地力度。财报显示，截至2020年6月底，奥园拥有超过50个城市更新项目，规划可售面积约1759万平方米，可售货值约6587亿元，其中粤港澳大湾区占比95%。
美的置业由于本身土地储备较为充足，为四家房企中的最高者，且受降负债要求掣肘，采取的是审慎的拿地策略。对此，公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，“公司的土储是充裕的，没有必要拿高价位土地。”今年总体的预算依旧是按照销售回款的1/3拿地，但“控成本、要利润”同样是重点。
本身是地方国企的越秀地产，受益与公司第二大股东广州地铁在轨交上的合作，轨交资源优势明显。与此同时，越秀的全国化战略布局还在继续，未来将进一步拓展华东地区、中部地区、北方地区和西部地区。今年上半年，越秀华东地区的销售规模再创新高，首次实现合同销售规模突破人民币百亿元，同比上升9.4%。目前来看，这或许也是越秀地产冲击千亿的必由之路。
而民企时代中国，由于融资成本较高，资源获取也不及国企，在湾区“四子”的竞争格局中，相对处于劣势，城市更新成为其重点砝码押注的业务板块。截至2020年六月底，时代中国拥有城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米，大部分位于大湾区。时代中国董事会主席岑钊雄表示，“聚焦”是公司的策略，第一阶段公司主要完成在大湾区的业务布局，而千亿左右规模在这个区域完成，也是大概率的事情。
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撰文 / 王柔金
图片 / 图虫创意
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