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租界，并非中国近现代特有的历史现象。但就规模之大、时间之长、影响之深及情况之复杂而言，则非中国莫属。
租界在中国开端的具体时间并没有确切的定论，但1845年11月29日，上海道宫慕久将之前与洋人陆续签订的23条法规汇总成《上海租地章程》，这一天可以作为一个节点。
法桐树是旧上海法租界的标志性绿化树
列强在中国设立租界一直到1902年才结束，这一年之后，没有新的租界再开辟。但这不包括既有租界的扩展。
1946年2月28日，中法订立《关于法国放弃在华治外法权及其有关特权条约》，其中追认了中国对在华法租界的收回。至此，租界历史在中国彻底终结。
在一些现在人的眼中，旧时租界就是万国建筑博物馆，那里到处都是遮天蔽日的法桐树，咖啡厅、酒吧林立，世界美食应有尽有，雅致、悠闲、惬意……
总而言之一句话，那是一种有品位的生活方式。
但我们必须弄清楚一件事，租界自始至终都不仅仅是某些特定人群的聚居地，不单单是什么生活方式、文化现象，也非一个单纯的特定经济区域，而是一个独立于“出租国”主权之外的政治实体。
我个人认为，租界的核心特征只有一个，那就是“国中国”。另外，大多数租界区域，都位于所在城市固有城墙圈限的范围之外，所以我叫它们“城外的城”。
01租界怎么租？要不要付钱？
列强设立租界，必然会占用土地，这就涉及到取得土地权属的问题。获得土地，无非一买一租。而从买卖和租赁双方身份的角度来看，列强取得租界土地有4种方式，即“民租”、“国租”、“部分国租”及“民向国租”。
所谓“民租”，就是某国领事与地方当局划定某地为专管租界或公共租界之后，由外国人与界内中国业主协商租赁或购买。采用这类方式的租界有上海的法租界、公共租界，天津的法、意、奥等租界，汉口的法、德、日租界和厦门鼓浪屿公共租界等，也包括这些租界的部分扩展区域。
所谓“国租”，就是由租界设立国向地方当局租借整片土地为专管租界，再由该国将界内的土地出租给本国或其它国家的人。采用这类方式的租界有天津、汉口、广州、镇江、九江的英租界，广州的法租界等。
今天的天津胜利路是旧意大利租界
所谓“部分国租”，就是在划定租界范围后，租界设立国政府只向地方当局租借部分土地，而不是租入全部土地。这主要是因为这类租界在设立前，其界内有些土地已被其他外商购买或租赁，他们不肯交出土地，租界设立国只能放弃。有的则是由于租界设立国不想投入太多资金，或无力投入太多资金。
所谓“民向国租”，就是由地方当局先收购界内所有土地，再把土地租给外国商人。这种方式是清政府在其行将就木前，为加强对租界的控制而采取的一种努力，只存在于苏州、杭州、重庆等3地的日租界。由于这3个租界内大片土地的出租最终泡汤，让清政府赔了不少钱。
租界内土地有些是被设立国无偿占用的，但其数量极少。绝大部分由外国政府、商人永租或购买的土地，在交割时必须立即付清租金或地价。租界内除去少量涉及道路、沟渠、码头外的公共用地外，他们还须为永租或购买的土地按年交纳年租或地税。
地价的收取方自然是其原业主；租金的收取方则是出租方，根据上面介绍过的几种方式，可能是土地的业主或地方当局。在租界内租赁土地的人还必须向地方当局按年缴纳地税。
租金和地价的多寡，根据其所属地区的不同及时代变迁也发生了巨大的变化。仅以上海为例，当初每亩的地价也就10两银子，撑死不过二三十两，到第二次鸦片战争之后就已经寸土寸金了。
不可否认，各地的租界往往是经济发达、市政繁华之地，租金地价滚雪球般上涨是情理之中的事。
02租界有多少？都在哪儿？
在近现代历史上，中国的地面上出现过多少租界？它们都在哪里？关于这个话题，由于立论的角度不同，对租界定义的分歧，使得学术界历来有很大争论。我个人认为，租界最本质的特征是行政独立。这种独立体现在两个方面，一是由设立国领事或工部局之类的市政机构行使行政权；一是租界当局获得警察权。根据这一原则，中国近现代历史上共有公共租界2个，专管租界25个，兹罗列如下：
（一）公共租界（2个）
1、上海公共租界：1863年9月由上海英美租界合并而成。1943年8月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
2、厦门鼓浪屿公共租界：1902年1月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
（二）专管租界（25个）
◆英国（7个）
1、上海英租界：1845年11月设立。1863年9月与上海美租界合并为上海公共租界。
2、厦门英租界：1862年设立。1925年5月，厦门地方当局收回行政权，1930年中国政府正式收回。
3、天津英租界：1860年12月设立。1942年3月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
4、镇江英租界：1861年2月设立。1927年3月，镇江地方当局收回行政权，1929年中国政府正式收回。
5、汉口英租界：1861年3月设立。1927年中国政府正式收回。
6、九江英租界：1861年3月设立。1927年中国政府正式收回。
7、广州英租界：1861年9月设立。1942年3月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
◆法国（4个）
8、上海法租界：1849年4月设立。1943年7月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
9、天津法租界：1861年6月设立。1943年6月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
10、广州法租界：1861年9月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
11、汉口法租界：1896年6月设立。1943年6月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
◆美国（2个）
12、上海美租界：1848年设立。1863年9月与上海英租界合并为上海公共租界。
13、天津美租界：1862年设立，但因美国南北战争未及时获得美国政府正式批准，也没有实际的开发运作；1880年美国领事以日后有权恢复行政管理为前提归还租界，由天津海关代管；1896年6月27日，美国再次声明放弃租界管理权，未获清政府回应；1902年10月，天津美租界私自交由英租界代管，与英租界合并。
◆德国（2个）
14、汉口德租界：1895年10月设立。1917年中国政府正式收回。
15、天津德租界：1895年10月设立。1917年中国政府正式收回。
◆沙俄（2个）
16、汉口俄租界：1896年6月设立。1920年由中国代管，1924年中国政府正式收回。
17、天津俄租界：1900年12月设立。1920年由中国代管，1924年中国政府正式收回。
◆日本（5个）
18、杭州日租界：1896年9月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
19、苏州日租界：1897年3月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
20、汉口日租界：1898年7月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
21、天津日租界：1898年8月设立。1943年5月，“交还”汪伪，1945年中国政府正式收回。
22、重庆日租界：1901年9月设立。1937年8月全面抗战开始后，日本领事馆率侨民撤离，中国政府事实上收回。
◆比利时（1个）
23、天津比租界：1902年2月设立。1931年3月中国政府正式收回。
◆意大利（1个）
24、天津意租界：1902年6月设立。1943年9月8日，意大利政府投降，10日，汪伪“接管”天津意租界。1944年，墨索里尼成立意大利傀儡政府，汪伪与意大利傀儡政府合演了一出“外交”闹剧。8月17日，汪伪“正式接收”天津意租界行政权。1945年中国政府正式收回。
◆奥匈帝国（1个）
25、天津奥租界：1902年12月设立。1917年中国政府正式收回。
有一些洋人在华聚居地也带有租界的色彩，但究其实质并不是真正意义上的租界，比如宁波、福州、烟台、营口等地，还有哈尔滨等。篇幅所囿，不能展开了。
此外，大家可能经常在影视剧中听到“上海日租界”的说法，还有日本人的“虹口道场”。实际上，并不存在什么“上海日租界”，虹口地区属上海公共租界。1873年后，公共租界工部局董事会中有德国一席。“一战”后，这个席位由日本接管。早期侨居上海的日本人多聚居于虹口吴淞路、武昌路一带，带动了这里的日本特色建筑和风气。不明就里的人误以为虹口地区是所谓“上海日租界”，这不是历史事实。
03汪伪与“收复”租界
1938年12月，汪精卫从重庆出走，叛国投敌。1940年3月，汪伪政权在南京“成立”。
“收回”租界和“撤废”治外法权是汪伪的既定“国策”。但汪伪的后台主子日本人怎么会为汪伪去开罪英美。1941年12月太平洋战争爆发后，日本与英美开战，英美在华租界被日军占领。，汪伪借机旧事重提，但日本占领军视英美在华租界为自己的战利品，岂肯轻易松嘴。
1942年3月，日本人名义上将天津和广州英租界“交还”汪伪，但设置诸多限制，汪伪不过得了点字面上的甜头儿，却以此为由大肆宣传：“友邦尊重我国主权，于此可见；而中国革命成功有待日本之援助，东亚之解放，亦于此得一证明。”
1943年初，日本从秘密渠道获悉美国国会即将审议“中美平等新约”并公布。所谓“中美平等新约”，就是美国率先主动放弃在华特权，包括租界和治外法权等。为抢在美英之前，以免落得舆论上的被动，日本人终于松口。之后，日本人将其全部专管租界、实际控制的英美租界“交还”汪伪，并“放弃”在华治外法权。还协调所谓“友邦”——法国维希傀儡政府和后成立的墨索里尼傀儡政府一并“交还”租界，放弃在华治外法权。
汪伪与日本人本是主仆，与屈指可数的几个“友邦”更都是傀儡，此种闹剧不过是自欺欺人，实在不值一哂。
04“国中国”与“避难所”
作为“城外的城”、“国中的国”，租界在中国近现代历史上呈现出很多有趣甚至诡异的特点。
由于租界仿照西洋城市的管理制度，不需登记户籍。无论华籍，还是无护照、无国籍的各色人等都可以自由进出、迁居，非常利于隐蔽；同时，虽然居于租界内的华籍在法理上仍受官府的司法管辖，但实际上官府往往毫无办法。
很多刑事犯借此藏匿其间避祸，这些人中有华籍，也有外国人；还有一些下野的官僚、军阀、政客“隐居”租界，观望形势，伺机再举；更有一些志士在此寻求庇护，积蓄力量。
那时的租界，是遍地黄金的“冒险家乐园”，是灯红酒绿的“十里洋场”，是藏污纳垢的罪犯渊薮，也是各种力量的活动舞台，还是战时的中立孤岛。
租界，就是这样一幅乱世的三维全景画。百年租界史光怪陆离的面具下，写满了屈辱，足以为后事之师……
康涛
2020年5月12日于北京研磨时光咖啡
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