提示：本文共有 9806 个字，阅读大概需要 20 分钟。
2020 04 16
以港资为代表的非内资商业地产企业，对于全球经济局势的变化似乎更为敏锐。
从去年开始，伴随着中美贸易战、香港零售业衰退等态势，中国内地的新一线城市、热点二线城市中不乏活跃的港资企业身影。
仅以杭州为例，继去年7月底新世界中国拿下杭州望江新城地块之后，新鸿基联合平安又拿下了江河汇地块，132.6亿元的高价还创造了杭州单项目土地成交总价的新纪录。
与此同时，北京、上海、深圳等一线城市热点区域也成为其关注重点。
如今，面对全球市场的更多不确定性，中国内地市场的发展前景无疑将成为更多外部投资的重要动力——一方面谋求下一轮市场机遇，另一方面优化自身的物业组合。
1
凯德商用中国信托（CRCT）
Capital Retail China Trust
综合业绩
截至2019年12月31日，CRCT的投资组合涉及中国9个城市、
物业包括：北京的凯德MALL??西直门、凯德MALL??望京、凯德MALL??大峡谷、凯德MALL??双井；上海的凯德七宝购物广场；广州的乐峰广场；成都的凯德广场??新南；武汉的凯德新民众乐园；长沙的凯德广场??雨花亭；郑州的凯德广场??二七；哈尔滨的凯德广场??学府、凯德广场??埃德蒙顿；呼和浩特的凯德MALL??赛罕、玉泉项目。
2019财年的
CRCT的投资组合继续表现出增长韧性，平均出租率
CRCTML董事会主席Soh Kim Soon先生表示：“中国经济在2019年增长了6.1%，零售总额增长8.0%，城镇人均可支配收入增长7.9%。进入2020年，疫情为整个运营环境带来了不确定性，但各地政府采取的一系列措施依然让我们感到鼓舞。虽然我们预计会有一些短期影响，但仍看好中国的长期基本面。”
2
恒隆地产有限公司
综合业绩
截至2019年12月31日，恒隆地产的内地物业组合增长强劲并持续扩展，香港物业组合亦有稳健表现，即使在人民币兑港币贬值4.3%的情况下，
在报告年内，由于 住宅单位销售减少，
恒隆地产收入情况
内地物业
多个新物业于2019年第三季度开始营业，包括昆明恒隆广场的商场与办公楼、无锡恒隆广场的第二座办公楼，以及沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。
内地
该集团在
恒隆地产内地已开业物业名称及城市
商场
2019年， 总收入上升9%至人民币 16.96亿元，至年底商场部分已接近满租。
上海恒隆广场 两座办公楼的收入按年增加1%至人民币 6.30亿元， 租出率下跌两个百分点至 93%。
上海港汇恒隆广场（商场部分）
沈阳皇城恒隆广场
租金收入增加20%至人民币 1.94亿元，已成为中街和沈阳市的主要生活时尚购物中心。经翻新的三楼儿童区已于第二季开放，令租户组合更为多元化并吸引了更多家庭客群。 出租率上升七个百分点至 95%。
沈阳市府恒隆广场
总收入按年增加19%至人民币 2.57亿元，主要受惠于新开幕的沈阳康莱德酒店及办公楼的收入增加。沈阳市府恒隆广场的商场收入及零售额分别按年上升3%及6%，在引入针对家庭和儿童客群的优质餐饮租户和商店后，出租率上升至94%。
沈阳市府恒隆广场的 办公楼收入按年增加8%至人民币 1.27亿元。在办公楼市场供应增加的情况下，该办公楼于年底的出租率下跌至87%。
济南恒隆广场
商场收入按年增加10%至人民币 3.22亿元。收入增长主要由于租金上调，以及 出租率上升两个百分点至 98%所致。零售额亦上升6%。
无锡恒隆广场
物业组合总收入录得显著增长，按年上升15%至人民币 2.89亿元。
面积达54,000平方米的第二座办公楼于2019年8月开幕， 两座办公楼的总收入维持于人民币 8,300万元。 第一座办公楼的出租率于2019年底增至 90%。
天津恒隆广场
商场收入按年增至人民币 1.86亿元。商场引入更多运动品牌和生活时尚品牌，令整体租户组合更趋多元化， 零售额上升5%。但由于租户组合优化仍在进行中， 租出率下跌至 89%。
大连恒隆广场
收入和零售额分别大幅 提升28%及29%。 出租率亦增加至 82%。大连恒隆广场第二期预期于2020年分阶段开幕，将迎来更多奢侈品牌进驻。
昆明恒隆广场
昆明恒隆广场的商场及办公楼是 内地西南区域的首个项目，于2019年8月底开业，并在报告年内录得人民币 5,400万元的收入。
商场于2019年的收入为人民币 4,900万元。商场以昆明首选的奢侈品及生活时尚购物中心为定位，预期有更多国际奢侈品牌于2020年进驻。商场于年底的 出租率为82%。办公楼面积达153,000平方米，在启用后的四个月期间，录得人民币 500万元的租金收入。办公楼于2019年底的 出租率为13%。
物业租赁 香港
恒隆地产香港已开业物业名称及城市
商场
香港商铺组合收入按年增加2%至港币 23.74亿元。总零售额按年下跌4%。2019年底的 租出率则较去年增至 98%。
办公楼
受惠于租金调升， 香港办公楼组合的收入按年增长2%至港币 13.15亿元。 整体租出率下跌至 93%。香港办公楼租金占香港总租赁收入的33%。
住宅及服务式寓所
住宅及服务式寓所的收入按年减少1%至港币 3.23亿元，主要由于康兰居的租出率下跌所致。
物业发展
投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为港币276.02亿元和港币47.07亿元，当中包括位于内地的武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳项目，以及香港的重建项目。
武汉恒隆广场
包括一座高级商场、一幢甲级办公楼，以及可供出售的服务式寓所，其总楼面面积达 460,000平方米。建筑工程正按计划进行，商场与办公楼预期可于 2020年完成。三幢服务式寓所的建筑工程已于2019年第一季展开，并预期于2022年第四季起分阶段完成。
第二期包括可供出售的豪华服务式寓所及一间精品酒店，其总楼面面积达 108,000平方米。整体发展蓝图已于2019年3月获批。开挖工程于2019年7月展开，项目预期将于 2023年左右完成。
昆明恒隆广场
发展项目的剩余部分包括一座五星级酒店以及豪华级寓所。预期于2020年首季度取得规划许可证，建筑工程预期约四年完成。
杭州恒隆广场
定位高端商业综合体，楼面面积总计 194,100平方米，已于2019年9月动工。整个项目包括一个购物中心、五幢甲级办公楼以及一间酒店，预期于 2024年起分阶段落成。
沈阳市府恒隆广场
剩余阶段的整体发展蓝图已于2019年11月提交审批，该发展项目的总楼面面积达 503,000平方米，包括办公楼、服务式寓所以及商铺。建筑工程将由 2020年开始分阶段展开。
3
太古地产有限公司
综合业绩
太古地产2019年度业绩报告显示，
截至2019年12月31日，内地零售物业的租金收入总额增长10%至
投资物业组合的总楼面面积
投资物业 香港
香港办公楼
香港已落成的 办公楼物业组合总楼面面积为970万平方呎，其租金收入总额为港币61亿元
香港零售物业
香港已落成的 零售物业组合总楼面面积为 320万平方呎， 其租金收入总额为港币24.37亿元，因为向零售销售额受到香港社会事件不利影响的租户提供租金支援而带来一定影响。
投资物业 内地
于2019年12月31日，中国内地已落成的 零售物业组合总楼面面积合共为630万平方呎， 租金收入总额增加至港币 23.76亿元，平均续约租金上调且零售销售额上升。
中国内地零售物业组合
北京三里屯太古里
2019年三里屯太古里的租金收入总额录得理想增长，续约租金上升， 零售销售额增长11%。于2019年12月31日， 租用率为100%。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地标的定位，项目具有
广州太古汇
零售销售额增长20%，租户组合持续优化且营销和推广不断加强。于2019年12月31日， 商场的租用率为99%。
北京颐堤港
于2019年12月31日， 商场的租用率为100%，全年 零售销售额上升26%。
成都远洋太古里
2019年 零售销售额上升23%，品牌组合持续改善，来自年轻顾客的销售额不断增长，该项目依然是全市
上海兴业太古汇
2019年商场的 零售销售额增长73%，客流自2019年初以来稳步增长。于2019年12月31日， 租用率为98%。
办公楼
于2019年12月31日，中国内地 已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为420万平方呎
发展中投资物业
4
九龙仓集团有限公司
综合业绩
报告期内，该集团基础
投资物业 内地
内地投资物业组合已在所处城市中确立了市场领导地位，为集团业绩带来的贡献逐渐增加。 收入增加14%至港币
长沙国金中心
华中地区新地标的长沙国金中心迎来首个全年营运年度， 年内收入和营业盈利分别达港币8.1亿元和港币3.25亿元。该项目是湖南省最高建筑物，在营运方面致力提升环境可持续性，并已取得LEED白金级认证。
成都国际金融中心
自开幕以来，租户的销售额一直录得双位数字增长，成为九龙仓在华西地区的主要增长动力。2019年 收入上升至港币17.47亿元， 营业盈利增加21%至 港币9.47亿元。
重庆国金中心
上海会德丰国际广场
上海会德丰国际广场位于浦西黄金地段，是 楼高270米的地标式摩天大楼， 出租率达96%。
发展物业
如按应占份额计入合营公司及联营公司，年内确认 入账收入降至港币 148.06亿元（涉及总楼面面积40万平方米），其中一个原因是项目的推售时间。
营业盈利降至港币49.27亿元，营业利润保持稳健，达33%。全年的应占已签约销售额共人民币199亿元，超逾目标11%。名列首十位的项目分布于四个城市，包括杭州、北京、上海和苏州，贡献接近67%的已签约销售额。 发展物业土地储备达 350万平方米。
九龙仓2019年与2018年类别收入分析
九龙仓2019年与2018年内部收入分析
5
嘉里建设有限公司
综合业绩
该集团股东应占溢利为 68.97 亿港元，较2018年下跌 8%。
内地物业
内地物业部录得收入减少12%至 117.39亿港元，主要由于 落成物业销售收入下降18%。 毛利亦减少8%至 56.51亿港元。
投资物业
报告期间内，该集团 内地已落成投资物业贡献的收入为36.36亿港元， 毛利为27.82亿港元，收入及毛利分别按年减少1%及4%。
于2019年12月31日，集团在 内地之公寓、商用及办公室投资物业组合总楼面面积共840万平方呎，其组合及相关出租率如下：
中国内地物业具体项目
嘉里建设已开业项目出租率一览
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理
上海 静安嘉里中心
位于上海南京路商业中心区，为集团内地标杆式综合发展项目。集团分别持有此中心一期及二期项目之74.25%及51%权益。静安嘉里中心汇集办公室、服务公寓、商场及酒店， 总楼面面积合共374万平方呎。
于2019年12月31日， 办公室面积97%及零售面积95%已租出。静安香格里拉大酒店于年度内的平均入住率为78%。
上海 浦东嘉里城
集团在上海浦东区持有综合用途物业浦东嘉里城
北京嘉里中心
北京嘉里中心位于CBD核心地带，包括优质办公室、服务式公寓、购物中心及北京嘉里大酒店，集团持有71.25%的权益。于2019年12月31日，零售面积的 出租率为94%， 办公室面积出租率98%，服务式公寓亦已租出92%，北京嘉里大酒店于年内的平均入住率为86%。
杭州嘉里中心
杭州嘉里中心位于延安路与庆春路交汇处，毗邻西湖。此项综合用途物业包括甲级办公室、优质公寓、零售商场及豪华酒店， 总楼面面积共220万平方呎。于2019年12月31日， 办公室大楼出租率为94%， 零售面积出租率为94%。杭州城中香格里拉大酒店于年内录得平均入住率76%。集团持有该项目75%股权。
深圳嘉里建设广场
集团全资拥有，深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，位于深圳福田商业中心区，连接广深港客运高速铁路福田站。于2019年12月31日， 项目出租率为92%。
天津嘉里中心
天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，交通网络便捷。集团占此综合发展项目49%权益。 第一期包括优质住宅、商场及酒店， 总楼面面积约360万平方呎。第二期发展规划仍有待审批。于2019年12月31日， 商场嘉里汇已租出82%。天津香格里拉大酒店于年内之平均入住率为72%。
沈阳嘉里中心
沈阳嘉里中心于2019年12月31日办公室大楼开幕后， 出租率增加至 51%， 商场出租率为88%。沈阳香格里拉大酒店于年内录得平均入住率67%。集团持有该项目之60%权益。
济南祥恒广场
济南祥恒广场于2019年12月31日， 办公室面积已租出84%， 商场部分则租出97%。济南香格里拉大酒店于年内之平均入住率为69%。集团占此项目55%权益。
物业销售
报告期间内，集团于 内地已落成物业之销售录得收入61.50亿港元，主要来自杭州云荷廷、沈阳雅颂大苑、南京金陵雅颂居、杭州逸庐及秦皇岛海碧台之确认销售， 毛利21.08亿港元。
发展中物业
嘉里建设发展中项目一览
6
汇贤产业信托
HUI XIAN REIT
综合业绩
汇贤产业信托于报告期间的
汇贤产业信托的物业组合涵盖中国四个主要城市，其中包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业，
零售物业组合方面
汇贤产业信托的零售物业组合包括两个大型购物中心：北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场商场，约 222,000平方米的零售面积。 收益为人民币12.23亿元，物业收入净额为人民币8.93亿元。
北京东方广场东方新天地
北京东方广场东方新天地的 收益上升至人民币 11.27亿元。 物业收入净额上升至人民币 8.54亿元。平均现收月租增至每平方米人民币1,151元。 出租率维持在98.4%。
重庆大都会东方广场商场
2019年，重庆大都会东方广场商场正进行全面的资产提升及租户重组计划，其收益及租金受到影响。平均现收月租为每平方米人民币155元， 平均出租率为87.6%。商场计划重点引入一系列侧重消费者体验的商店及餐饮商户。
汇贤产业信托零售商方面2019年度
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理
写字楼物业组合方面
汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。 收益按年下跌1.6%至人民币 12.64亿元。 物业收入净额按年下跌2.0%至人民币 9.35亿元。
北京东方广场东方经贸城
北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供逾 300,000平方米的甲级写字楼空间。东方经贸城的 收益为人民币 11.99亿元。 物业收入净额为人民币 8.95亿元。平均现收月租上升至每平方米人民币298元，平均成交月租为每平方米人民币303元， 出租率为90.5%。
重庆大都会东方广场商厦
重庆大都会东方广场商厦座落于解放碑中央商务区的核心位置，租户包括多国领事馆，以及来自保险与金融服务、电子、物流及健康护理等不同行业的跨国企业。商厦的 收益为人民币 6,500万元， 物业收入净额为人民币 4,000万元。 平均出租率为89.7%。平均现收月租为每平方米人民币113元，平均成交月租为每平方米人民币107元。
服务式公寓物业组合
汇贤产业信托的服务式公寓物业组合包括北京东方广场东方豪庭公寓及沈阳丽都索菲特服务公寓。由于部分酒店客房被改造为服务式公寓单位，此 物业组合收益按年上升12.9%至人民币 1.92亿元。 物业收入净额则按年增长1.0%至人民币 9,500万元。
酒店物业组合
汇贤产业信托的酒店物业组合包括四家国际级酒店∶北京东方广场北京东方君悦大酒店、成都天府丽都喜来登饭店（69%权益）、沈阳丽都索菲特酒店（70%权益）及重庆解放碑凯悦酒店。 收益总额为人民币 4.90亿元， 物业收入净额为人民币 8,900万元。
汇贤产业信托2019年度经营分部资产分析
7
瑞安房地产有限公司
综合业绩
2019年，瑞安房地产
2019年的
集团
上海商业物业组合
集团目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的 总建筑面积达168万平方米（「上海物业组合」），当中52%总建筑面积已投入使用，余下面积则处于发展阶段， 现拥有上海最大的办公楼／零售物业组合之一。截至2019年12月31日， 上海物业组合的资产总值约为人民币 760亿元。
瑞安房地产集团物业组合的发展状况、资产价值等状况
投资物业
2019年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的 租金及相关收入总额增长17%至人民币 25.73亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海物业组合，13%来自武汉，10%来自佛山，其余则来自重庆及南京。
2019年及2018年投资物业的租金及相关收入及出租率的分析如下：
上海新天地
受到南里零售商场于2019年初开展资产提升计划的影响，上海新天地的 租金及相关收入减少19%。该商场的 可供出租总建筑面积为15,000平方米，占上海新天地可供出租总建筑面积的28%。该部分将重新定位为“新天地时尚一期”，计划于2020年开放。
新天地广场
2019年5月开业，连同瑞安广场的办公区在内，2019年其 租金及相关收入增长69%至人民币1.94亿元。新天地广场的开幕为上海提供了一个充满活力的购物和生活方式体验与社交新平台。
企业天地5号
太平桥项目企业天地5号的收购已于2019年6月20日完成。截至2019年12月31日，本集团拥有该物业44.55%的实质权益。该物业于2019年的 租金及相关收入为人民币 2.69亿元， 完成收购后的租金及相关收入为人民币 1.43亿元。2019年 该集团应占租金及相关收入为人民币 6,370万元。
上海瑞虹天地及瑞虹坊
集团拥有该物业组合49.5%的实质权益。该物业的 租金及相关收入减少至人民币 1.79亿元， 出租率降至78%，主要原因是瑞虹坊3区开展资产提升计划。2019年集团应占租金及相关收入为人民币8,860万元。
虹桥天地及创智天地
2019年 租金及相关收入增幅分别达14%及4%。虹桥天地的强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。此外，该集团于2018年1月收购的总建筑面积达45,000平方米的INNO创智已于2019年4月开业，现正进行招租，以期于2020年上半年作出租金贡献。
武汉天地
武汉天地表现强劲， 租金及相关收入为人民币 3.41亿元，武汉天地壹方北馆（第B4号地块零售）于2019年11月9日隆重开业。截至2019年12月31日，项目出租率 97%。
重庆天地
于2019年的租金及相关收入保持稳定。 重庆天地零售商场的出租率为68%，企业天地6号和7号零售商场（第B12 3号地块零售）的出租率则为69%。企业天地8号零售商场（第12 4号地块零售）正进行重新定位及租户提升工程。
佛山岭南天地
截至2019年12月31日，佛山岭南天地 「岭南站」购物商场的出租率达到99%。 岭南天地的出租率为95%。这两项物业于2019年的 租金及相关收入达人民币 2.6亿元，较2018年增长20%。该强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。
南京INNO珠江路
集团目前于南京有两个轻资产管理项目。南京INNO珠江路是一个以办公楼为主的发展项目， 总建筑面积为16,000平方米，由集团根据与第三方业主订立的长期租约提供管理服务，于2018年开始运营，截至2019年底的 出租率为74%。
南京百子亭的总建筑面积为48,000平方米，是一个以零售和文化设施为主的项目。
瑞安购物中心状况
来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理
发展中的商业物业
上海太平桥
第123、124及132号地块于2019年9月举行动土仪式，计划打造一个商业综合项目，包括三幢 总建筑面积为192,000平方米的甲级办公楼及一个充满街头风格、 总建筑面积为88,000平方米的全天候商场，名为 太平洋新天地。办公楼将按计划于2022年至2024年间分阶段落成，购物中心则计划于2023年完工。集团持有该发展项目的25%权益。
上海瑞虹新城
太阳宫（瑞虹天地第10号地块）已于2017年底完成拆迁，并于2018年展开建筑工程，该项目将发展为一个商业综合项目，包括 两幢总建筑面积为147,000平方米的甲级办公楼及一座总建筑面积为183,000平方米的购物商场。该购物中心于2019年6月完成了建筑主体平顶工程，预计于2021年完成。
武汉天地
总建筑面积为160,000平方米的第A1号地块写字楼正处于施工阶段，计划于2021年落成。
INNO创智
两幢总建筑面积为45,000平方米的办公楼已完成内部装修工程，并于2019年4月开业。
8
新鸿基地产发展有限公司
综合业绩
根据集团19/20中期报告，截至2019年12月31日止的6个月，该集团
物业销售上，期内录得
物业销售
在物业销售方面，连同合作项目的收益，期内财务报表录得的
租金收入
租金收入方面，连同合作项目租金收入计算，
香港租金收入
内地租金收入
内地方面，2019年中期
上海徐家汇ITC综合体项目
徐家汇ITC综合体项目总建筑面积760万平方呎，一期商场面积约3.7万方，已于2019年12月开业。二期0.47万方的零售面积已经全部出租，甲级写字楼已全部租赁完毕。剩余分期中，楼高220米的甲级写字楼预计于2021年底前落成，包括370米高大楼与高端商场在内的其他部分，计划于2023年底前竣工。
南京国金中心
南京国金中心位于河西中央商务区，总建筑面积340万平方呎。一起出租率持续上升，二期预计2020年落成。
9
恒基兆业地产有限公司
综合业绩
集团截至2019年12月31日止年度之股东应占基础盈利为港币
该集团之收入包括产生自销售物业收入、租金收入、百货公司经营及管理和其他业务主要包括产生自建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租赁土地之收入：
收入项目状况
物业销售地域状况
物业租赁地域状况
香港
物业销售
截至2019年12月31日，集团 香港住宅物业销售总额达港币
物业发展
本年度内，集团透过不同合营公司，投得三幅位于前启德机场跑道上之临海住宅用地， 合共为集团在港土地储备增添自占楼面面积约70万平方呎。
土地储备
以自占楼面面积计算，集团现时于 香港拥有土地储备约2450万平方呎。
收租物业
集团于本年度在本港之应占租金总收入包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司贡献较去年上升2%至港币73.14亿元，应占 税前租金净收入包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献亦较去年上升0.3%至 港币56.01亿元。集团主要出租物业于2019年12月底的 平均出租率为97%。
已建成自占收租物业组合已扩展至 940万平方呎，明细如下：
中国内地
物业投资
集团主力发展甲级写字楼商业项目，正全速发展位于上海徐汇滨江发展区的
物业发展
集团于2019年12月31日，于13个城市另有可供发展的土地储备总计 楼面面积约3186万平方呎，当中约 70%可发展为住宅物业。
物业销售
集团于本年度从各发展项目录得自占 合约销售总额约港币82.86亿元，而 售出自占楼面面积则为520万平方呎，较去年度分别增加53%及37%。
收租物业
于2019年12月31日，集团在 内地拥有约640万平方呎已建成投资物业。受人民币兑港元按年贬值约4%所影响，集团本年度应占 租金总收入仅上升1%至港币 18.49亿元，应占 税前租金净收入上升2%至港币 14.64亿元。
北京市
位于朝阳商务中心区之「环球金融中心」成功吸纳「丰田金融」及「米高蒲志」等多家知名企业成为新租户，2019年12月底出租率逾98%，租金总收入以港币计值按年上升达2%。
上海市
邻近外滩之「恒基名人商业大厦」 出租率提升至超过97%。集团于 上海市其他收租物业，在当地竞争激烈之商厦租赁市场中表现良好， 于2019年12月底整体出租率维持约九成。
广州市
位于长寿路地铁站上盖之「恒宝广场」，刚完成翻新工程并于 2019年12月底录得八成出租率。
看到此处说明本文对你还是有帮助的，关于“太古 恒隆 九龙仓 嘉里 凯德CRCT……2019年港/外资商业地产业绩盘点”留言是大家的经验之谈相信也会对你有益，推荐继续阅读下面的相关内容，与本文相关度极高！
