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作者：渔村村长 来源楼市头条
无论何时，赌徒都是不值得同情的。凄凉的结局，早在贪婪之心生起之时写就。
对于中国的“地王”而言，也是如此。
如顺驰，由于拿了太多地王，导致资金链崩溃，卖身融创、路劲。
如大龙地产，在高价拿地之后却无力缴纳土地出让金，最后连巨额掏出的2亿元保证金也打了水漂。
再如南京京奥港地王，其下场我们还历历在目。
地王有毒，但在利益驱动下，再毒的鸩酒都有人喝。据不完全统计，2016年中国30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。
在宽松的融资环境下，房企借着大把大把便宜的钱，不计后果地在全国“买买买”，直接催生出无数地王，间接使得房价火箭式升高，把全社会都绑架到他们利益的战车上。
两年过去了，本应入市的地王一个个当起了鸵鸟，恨不得没有人关注，低调得跟什么似的。
最近，地产寒流袭来，A股整个地产板块明显跑输大市，市值蒸发超过5000亿元，行业估值创出十年来新低。
限价限售调控政策频出，信托、债券等融资渠道收紧，棚改政策调整，充斥着“缺钱”“抢收”“收缩”等敏感字眼的消息中，地产似乎又要进入另一个周期，而首当其冲的，或许就是早期疯狂的地王项目。
有人说，地王必亡。命题真假暂且不论，今天我们来看看苏州地王故事，或许可以见叶知秋。
1
激情过后，往往要面临冲动的后果。
总有人开玩笑说，网络上买买买之后恨不得剁手。苏州的地产商在买下“地王”后可能对此感同身受。
2016年4月8日，苏州土拍如火如荼。当日，北京国瑞经过232轮的厮杀，最终斥资40.5亿元，以2.47万元/㎡，溢价率248.50%在苏州大手笔拿下苏地2016-WG-6号，超越蓝光成为木渎新“地王”。
该地块位于吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧，周边生活配套较为成熟。
当时，参拍房企有招商、金地、旭辉、路劲、正荣、绿地、首开等30家，2分钟就叫价百轮，抢地过程相当“残暴”。
站在今天回望，没有成功拍下地块的房企可能会有一种劫后余生的庆幸。
2017年3月以来，该地块项目国瑞熙墅（备案名：熙筑）3次领取预售许可证，共包括388套住宅房源。
而苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截至2018年7月9日，熙筑可售住宅房源还剩314套，网签率仅为19.07%，不到五分之一。
同病相怜的还有金辉地产。
就在同一天，金辉地产以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面单价2.24万元/平方米，溢价率高达242.02%，成为彼时相城“地王”。
该地块位于元和街道润元路北、老元和塘西，其东侧500米处是轨交2号线陆慕站。
该地块项目金辉姑苏铭著（备案名：润元名著花园）自2017年5月以来同样3次领取预售许可证，共包括784套住宅房源，截至2018年7月9日，项目开盘超过1年，可售住宅房源还剩594套，网签率24.23%，不到四分之一。
２
去化之所以这么艰难，看看周边房价就知道原因了。
金辉姑苏铭著的拿地成本为2.24万元/平米，均价约3.3万元/平米，而房天下数据显示，6月份相城二手房区参考均价为1.46万元平米，新房价格基本在3万元/平米以下。
国瑞熙墅拿地成本为2.47万元/平米，均价2.9万元/平米，而房天下数据显示，当前吴中区二手房均价仅为1.66万元/平米，新房价格很少超过2.7万元/平米。
其实，能够开盘已经足够幸运，还有的地王项目面临“面粉比面包贵”的困境，直接“装睡”晒起了地皮。
2016年9月22日，苏州限购后首场土拍，苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中，成交总价约20.67亿元，楼面单价3.87万元/㎡，溢价率81.03%，刷新区域地王纪录。
日前，据《中国经营报》报道，这块位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的土地，项目与半年前相比变化不大，仍处于“晒地皮”状态，靠近干将东路一侧为停车场，地块内荒草丛生，靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。
对于项目进度，仁恒置地苏州公司相关负责人对有关媒体表示：“目前正在办理施工手续，项目暂未开工，只是在进行地块平整等前期工作，预计住宅部分2019年上半年入市，具体销售时间要等政府部门的预售证审批。”
中铁建拍下的2016-WG-47号地块的情形也比较类似。
2018年1月，中铁建设集团房地产有限公司更是以总价9.82亿、楼面价4.32万元/㎡拿下姑苏区苏地2017-WG-47号地块，溢价率为43.9%，不但刷新了当地楼面价新记录，甚至还超过了周边楼盘的在售价，一举斩获苏州地王称号。
据媒体探访，这块位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的地块，被开辟为停车场，但暂无任何动工迹象。
2016年4月，华发股份旗下上海铧福创盛置业有限公司竞得苏地2016-WG-1号地块，成交总价17.15亿元，成交楼面单价2.59万元/㎡，溢价率133.27%。
据悉该项目案名确定为华发公园首府。两年多过去了，该项目还处于施工状态。近日，据《中国经营报》报道，姑苏区胥江路南、交通局大楼东的华发公园首府里，地块内高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网，吊塔在一旁忙碌地作业。
３
去化缓慢、开工寥寥，村长仿佛看到，一场豪赌的一地鸡毛。
在2015年，苏州住宅地块楼面价全面“破万”，产生13宗楼面价超过万元的地块。
2015年下半年至2016年这段时间里，苏州几乎“逢土拍必出新地王”，不少地块的楼面单价几乎接近旁边在售房源的价格。
开发商疯狂入局，赌的就是苏州作为中国第一大工业城市，房价继续上涨的可能性。但各种楼市调控政策的出台不啻于一记“当头棒喝”。
为了贯彻“房住不炒”的地产调控精神，2016年3月开始，诸多一、二线热点城市纷纷出台了“限价令”。
在2016年下半年，苏州面临越来越失控的楼市，果断重启了限购，通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施。
结果是，和大部分人的预测相反，苏州的房价增长如同一辆高速行驶的火车踩下了刹车。
房天下数据显示，苏州新房房价均价自从2016年10月达到2.26万元的峰值之后迅速下滑，之后围绕2万元上下波动，并长期低于二手房参考均价。
截至2018年6月份，苏州新房成交均价在1.99万元/平米，二手房参考均价在2.12万元/平米。
拍下地王项目时，各开发商的成本普遍在2.2万元/平米以上，有的甚至超过3万、4万元。现在苏州新房均价不到2万元，即使地王项目可以卖得贵一些，我们也可以听见房企心碎的声音。
狡猾的开发商通过“晒”地皮打起以时间换空间的主意，但这并不是没有风险。
苏州政府出台的限购政策中，在“引导土地出让理性竞价”这一条中，提出提高预售条件，即：
土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；
土地出让成交价超过指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可！
根据土拍情况，现在出让的地块大多数土地出让成交价都超过指导价的10%，有几场土拍甚至超过100%。
这意味着，苏州存量地块中要求现房销售占据绝大部分，项目入市所需的周期更长。因此，房企开发也需要承担更沉重的资金压力。
４
从全国范围来看，苏州的地王现象只是一个缩影。
2016年是中国房地产历史上的地王年，据不完全统计，30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。
克而瑞一份统计显示，截至2017年底，仅上海就有13个地王没有入市，其中超过一半还是2015年的地王。
克而瑞的另一份报告则统计了2016年全国50个典型地王，其中14个甚至尚未开工。
与苏州同处江苏省的南京早就在“地王”上爆了雷。
南京在2016年共拍出二三十块区域地王，2017年入市的只有京奥港地王，但因拖欠工程款，早已全面停工，成为南京首个亏本地王。
2016年4月15日，经61轮竞拍，京奥港以4.76亿摘得麒麟G09宅地，楼面价高达2.24万元/平方米，成为了麒麟板块的地王。而此前该板块最高地价只有8260元/平方米，彼时周边新房在售价也只有仅1.6-1.8万/平左右。
此后一直曝出将卖出过4万的单价，然而受到限价令的影响，2017年9月，项目首次开盘推出154套房源，销售单价在每平米2.6万元左右，仅比地价高出了3000到5000元。也就是说，开发商很有可能是亏本卖房的。
到了2017年12月11日，据南京楼市资讯爆料，这楼盘的房子竟然停工不盖了，施工现场还被贴了封条。西祠房产更是透露，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。与此同时，该项目一笔34亿融资在2017年底到期，而其2017年销售额最高不超过5.6亿！
对于地王项目而言，总是拖着也不是个事儿。
根据《城市房地产管理法》第二十五条，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
此外，我们都知道，“地王”就是昂贵的代名词。开发商借大笔的钱买“地王”，而资金是有成本的。现在开发商迟迟不动工、项目迟迟不入市，资金压力、偿付压力永远是悬在头上的达摩克利斯之剑。
当下，房企融资渠道大幅收紧，楼市调控政策持续加码、限价令下新房二手房价格倒挂，棚改货币化安置调整、购房需求减弱，一个消息更比一个消息糟糕。
对于“地王”项目而言，在这个炎热的夏天，可能已经感受到了冬天透心的寒凉。真到了冬天的时候，它们还能等到新的春天吗？
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