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《伊索寓言》里有个“狼来了”的故事。
一个放羊的孩子为了寻开心，反复欺骗农民“狼来了”，最终导致失去农民们的信任。当狼真的来了那天，没有人相信他、愿意帮助他。最终，小男孩的羊都被狼咬死了。
5月11日，对于关心福州楼市的人来说，是一个特别的日子。这一天，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。
福州获得建设银行200亿元资金支持，未来三年将筹建政策性租赁住房10万套，租金低于市场房源租金3-5成。
10万套政策性住房，将通过新建，改建、盘活存量等多渠道形式筹集，解决20万名新市民的安居问题。
这条信息，提纲挈领，引发关心房价的老百姓和卖房子的人极大关注，大家都想知道，这对于福州楼市来说，意味着什么？
1.
这则消息，很像“狼来了”的故事。
政策性租赁住房，并不是一个新鲜的概念。2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，2016年，国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一概念。
因为有了大力扶持租赁市场的前提，后面这个说法就更具备了可行性。概念提出四年多来，中国各大城市的房价，仍然一路走高，但政策收紧，房地产商日子开始不好过，直至前两年，行业下行趋势明显。
之所以说它类似“狼来了”的故事，是因为这些年，政府确实是在不断推进房地产市场改革，以福州为例，福州市政府贯彻“房住不炒”的力度不可谓不大。
供给端来看，经适房、廉租房、安商房、长租公寓，提供多品种的住宅，接连上市或即将上市。政策端，对买房者的限购政策，对开发商的限价政策，对土地买卖的摇号政策……一整套组合拳下来，从数据上看，福州的房价增幅确实是在下降，房价全面上涨的趋势被遏制。
但是，这房价的走势是行业周期下行的影响还是宏观调控功不可没，或者两者兼而有之？
仔细想来，这是行业周期和政府调控措施，都在顺势而为罢了。
这一次的政策租赁性住房，福州鼓励房企，租赁企业参与建设。这和这10万套住房筹措方式有关。房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位都可以参与运营。
4个月前，位于晋安区上柳路西侧、晋安区青少年校外体育活动中心北侧的榕寓战峰长租公寓项目正式开工建设。这是农村集体用地建设租赁住房，建设期2年，运营期50年，预估每年100万元的收益都交给战峰村。
榕寓·战峰长租公寓
这个项目分为两栋，一栋14层，一栋18层，提供约500套住房。居住面积以二三十平米的单身公寓为主，两居室为辅。
由此看来，短短几个月时间，在发展政策性租赁住宅方面，足见福州的决心！
2.
政策性租赁住房，可以简单理解成长租公寓。
长租公寓又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
建设长租公寓不是问题，长租公寓最考验的是运营能力。包括开发运营、资产托管、运营服务和代建运营等等。
前几年，很多房地产企业也把业务扩展到这个领域，比如说龙湖集团的冠寓，就是它在发展长租公寓行业的品牌，冠寓在福州和厦门都有项目在运营。
但是纯粹由企业建设的租赁性住房，在方便城市白领生活的同时，也带来了一些问题，比如说，有人就认为这种长租公寓是推动租赁市场租金上涨的源头之一。
看过电视剧《安家》的都知道，安家天下的副总翟云霄想把上海的广安大厦整体租下来，就是要发展这种长租公寓，然后整体抬高租金价格。
故事里，幸运的是，房似锦和徐文昌打破了翟云霄的计谋，联合老阚和广安大厦的老板，一起搞了个“城家公寓”。
一座“城家公寓”最需要的就是运营思路和运营团队，于是电视剧里说，安家天下静宜门店的小伙伴纷纷加入，有钱出钱，有力出力，大家合力经营，把它当成事业去做了！
电视剧毕竟是电视剧，现实里这种长租公寓的运营没那么简单，部分长租公寓，外表光鲜，存在装修质量问题不说，就在上个月，被称作“长租公寓第一股”的青客公寓高光不在，大量房源租不出去，租金贷在租金里占比过高……
2017年，热钱涌入这个行业，2018年年底，行业就踩了刹车，以资本力量弥补商业模式梦碎，回过头来与地方政府合作，对外输出品牌运营等方式成为一些开展长租公寓业务企业的救命稻草。
福州从全市角度出发提出大力发展政策性租赁性，这一举措，是借鉴一线城市经验，主动与企业合作，向行业提供“稻草”的行为。
就是不知道今后在运营过程中，产品和服务究竟会怎样，这个问题只能留给时间。
3.
有人说，政策是好的，不到靴子落地的那一刻，都说不准靴子能不能落地。不过，我相信，这一次，福州是决定动真格了！
如果这一次“狼”真的来了，10万套房子，服务20万新市民人，这会对福州楼市带来什么影响？
首先是房屋租赁市场的租金肯定会下降，有了广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜的理想能照进现实。
其次，有人会说，房子那么多空着的，还造政策性租赁住房干什么呢？政策性租赁住房不如廉租房以及经济适用房划算、便宜，但申请条件要宽得多，价格也远远低于市场平均水平。
这样的租赁住房对于一个城市的常住人口以及一些刚到本地的人口来讲是非常友好的，可以帮助这类人群减小租房压力。
最后，政策性租赁住房一旦入市，商品房买卖肯定会受到影响。20万人，都是“新鲜血液”，看上去对挺多，但对福州楼市商品房买卖影响不会立马出现，因为单看这些人，本身就是买不起房子的人。对房地产交易人数影响不大，但对房价会有很大影响，长此以往，会推迟很多人的购房时期，也会一定程度上，动摇大家对刚需购房的迫切性。试想，很多人，有了便宜房子租着，不着急买房子了，房价还怎么涨？
福州楼市正在穿越下行周期，这则消息对商品房买卖，多少有点雪上加霜的意味。10万套房子，什么时候建好，肯定还需要大量时间。但一项又一项“紧箍咒”念下来，留给商品房市场如何破局的思考空间，真的是越来越小了。
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