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2019-04-23 17:18 | 浙江新闻客户端 | 记者 盛哲徽
PART 1
在本网的后台，总会有这样的问题：市区的某某中式合院，值不值得买？
看到这里，记者总忍不住想和他们唠唠X女士的故事。
X女士，是记者父亲的朋友，早年是搞建筑的，算是半个地产人。
大概是十多年前，她在北京的三环内有一套四合院。当时中国房地产的黄金十年还没有来，但作为业内人士，X女士先知先觉，提前判断到了这点，于是她把四合院卖了，转而去买了好几套公寓，X女士的想法是，四合院过时了，将来必然会被公寓淘汰。
北京四合院（图片和文中内容无关）
后来，X女士买的那些公寓确实都涨价了，她也靠这些公寓赚了炒房的第一桶金，继而越做越大，期间虽有过判断失误，但大抵还是赚钱了。但那套四合院却成了她心中永远的痛，用X女士的话来说，今天我即便是想把那套房子买回来，也没人会卖给我了。
几年前，记者曾向父亲打听过那套四合院的价格，得到的回答是少说也要2000多万了。
X女士的经历，充分说明了一点：城市合院，它是不可再生的。
再顶级的公寓，卖掉了都总能再买到近似的，毕竟市区永远都不会缺造公寓的土地，而市区的合院若是卖掉了，就真的再难买回来了，因为这样的土地是可遇不可求的。
PART 2
凭什么这么说？
道理很简单。
和独栋别墅一样，合院对土地的禀赋属性要求极高，就说其最基本一个参数——容积率，必须维持在1.0左右。以杭州为例，从2010-2017年，主城区总共只成交过三宗容积率≤1.1的宅地。
江南里实景图
另一个原因是审批的日趋严格。
现在土地出让时，有明文规定，地块上的建筑，既限高，也限低。如此一来，就最大程度上杜绝了高低配，几栋高层掺杂着一些合院的做法就行不通了。
有人可能会说，边缘化也没什么，市区里的二手房买一套不就完了。
会这么想的人，只能说完全不懂合院这类产品。
和普通的公寓不同，合院的换手率是很低的，很多家庭都把这样的产品视作是财产的传承，不会轻易出手。你买得到“四手洋房”，未必买得到“二手合院”。
就拿江南里来说，一位代理顶级豪宅的中介告诉记者，该楼盘交付至今，有挂牌的房源不会超过3套。
正因如此，一套主城区的合院若是错过，就大概率会是“过了这个村，没了那个店”。
PART 3
目前，杭州主城区的中式合院已不足90套，主要分布在凤起潮鸣和西溪雲庐两个项目，这差不多也是短期内主城区的最后一批中式合院。
其中，凤起潮鸣量小，总共就33套。换言之，剩下的50多套全部都在西溪雲庐。
西溪雲庐门头实景图
有人可能会说：这不就等于没得选择了？
确实，就是没得选了。但这个“没得选”却可能“最好的选择”。
首先，西溪雲庐是个纯低密的住区，非常的纯粹
其次，它正对着西溪湿地，景观条件无可复制。
最后，要提醒大家一句，西溪雲庐的存量多，不是它卖得慢，恰恰相反，若它这个销售速度放到其他的任一中式合院上，早就清盘了。之所以还有存量，完全得益于它的体量，项目共规划了150套中式合院，相当于两个江南里、五个凤起潮鸣、七个云栖玫瑰园。
西溪雲庐中心园林实景图
马上，绿城·西溪雲庐一期剩下的11套中式大宅，又将陆续推向市场了。
可以预见，这又将是一场惨烈的“厮杀”。
PART 4
与先前已推出的中式大宅一样，这批房子也采用2-3层的建筑形态，面积大约在245-380方，基本都是四房两厅五卫的格局。在绿城中式目录里，已属最高阶的面积序列。
功能布局上，无论是二层合院还是三层合院，一层都是动区，以休闲、会客空间为主；二、三层则为休息区域；地下一、二层是可变化空间，业主可按照自己的喜好去调整。
西溪雲庐样板房实景图
从样板房来看，一层面宽多在9米以上，可细分出迎宾区、待客区与用膳区。不但礼序有加，而且开阔通透。大面积落地玻璃的存在，让业主在室内即可观赏庭院景色。
屋子之外，庭院也非常大，大抵在100-200方。其中，三层合院庭院采用的是南北双庭院设计，南庭院作为生活的空间，体现室内生活的延续与外化；北庭院作为生产的功能空间。
西溪雲庐样板房庭院实景图
作为绿城中式合院的集大成者，西溪雲庐在中式园林的营造手法上可说已极为醇熟。
以中心园林为例，汲取的就是拙政园、网师园的精髓。园林几乎收纳了中国传统园林的一切，树、石、花、亭、池等等，并且尽可能复古，随便一件摆件，都可能上溯到清朝。
与一般园林的只可远观不可亵玩不同，西溪雲庐的不少景物，又有着实用功能。像会所两旁的抄手游廊，既可供人行走，又可休憩小坐，与此同时，其自身又构成园林的一部分。
西溪雲庐的抄手连廊和石桥
主城区的中式合院风还能刮多久，这点谁都说不清楚，但有一点是清楚的，这阵风总有停的一天，而在那一天之后，再多的遗憾恐怕也没法用金钱买回来了。
彼时，你或会就会想起谭咏麟的那首《讲不出再见》：
我最不忍看你，背向我转面，要走一刻请不必诸多眷恋……
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