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来源：秦朔朋友圈
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如此“豪宅”“交房即维权”，是这两年楼市的热点话题。
因为地价高企，一手房高端化、“豪宅化”的现象较为普遍，而维权也很普遍。
根据声动吴江891报道，一位吴江某业主花300万买了当地的“高端楼盘”。去年10月交房，刚交付就发现新房有严重问题——因外墙漏水导致了墙体霉变。
杭州某大牌豪宅，前年限价背景下，还比周边卖贵五六千，今年四月交付，业主发现“货不对版”——沙盘上所谓的“生活美学馆”被拆除，铝板凹凸不平，1.8米的宽阳台缩水为只有1.35米……
“房闹、维权”年年有，相比往年拉横幅、砸沙盘、堵开盘，这届业主的动作，文明优雅很多，但是其中心酸不足为外人道也。
他们做PPT：杭州某大牌开发商交房遭维权，有业主把问题列项作成PPT，逻辑强大，证据清晰；
他们打文笔战：这个大牌开发商也是“重视业主意见”的，特地找了文笔优美的写作者，洗白澄清。但仍然遭遇业主“反攻”，写了一篇“爆款”文章反击，点击率都还不错……
“交房维权”的屡见不鲜，有众多因素：
首先是政策层面，在限价背景下，开发商没有利润空间，对商品做了减配；
其次是开发层面，土地、建材、人力各个成本都在涨，唯独价格不能涨，于是商品只能降标，很多楼盘都是高周转，各种赶工也影响质量；
然后是营销层面，因为卖的是期房，营销总是给客户说故事“筑梦”、给与“想象空间”，交付时难免形成落差；
最后是客户层面，伴随85后、90后成为买房主力，他们在生活见识、维权意识等方面都高于父辈，比如豪宅的“美学生活馆”，可能上一辈客户对此类配套不屑一顾，拆除也无所谓，但新一代客户就会格外重视。
上述种种，造成了维权常态化。
交房，让“故事”变成“事故”比品质维权更可怕的是项目停工。
前不久某著名“豪宅”开发商当家人被列入失信被执行人名单，同时公司被迫停止重组。旗下北京、杭州、苏州各地项目都处在半停工状态中。
该房企拿地激进凶猛，早在2014年至2016年，三年来总耗资超过500亿元，拿下27宗地块，超过了同期总营收，“高周转、高杠杆”成为其最仰仗的手段。由于该房企定位高端住宅开发，受到限价政策约束更大，严重影响了现金流。
这个“豪宅”房企，有代表产品吗？有的，而且名气很大。前几年在全国一二线城市的“院X”系列，名人傍身，明星代言，风光无限。
但究竟产品如何呢？
早在2017年，该房企为品牌“院X”系列注册了专利。比如楼盘的主入口门头、院门壁灯、横梁、抱鼓石等一系列所谓专利，没有一样是和实际生活相关的。
笔者曾去参观过其项目，“皇家”“尊贵”是他们常用的话术，“乾隆眼中的江南”是他们爱说的故事。
该房企的说辞，在房产营销领域里是比较有名的，同行之间还会学习。比如，“项目的壁灯，原型是西汉中山靖王刘胜时期最著名的‘长信宫灯’（曾被国家鉴定为国宝级文物），由公司原创设计，体现了品牌对中式文化的尊重和细节的要求。”
把楼盘当“旅游景点”一样介绍、说故事是这家房企的风格。一圈下来，客户自己关注什么也忘记了，满脑子就是一个印象——“贵”。
靠激发客户的虚荣心来让客户买单，是他们引以为傲的“营销哲学”。
这家房企代表了目前很多房企的“风格”：爱讲故事，追求“品质感”而不是实打实地做品质；傍身名人明星，追求“尊贵感”，而不是真正对客户敬畏。
在房产大跃进的泡沫中，一朝断裂，无数维权。
如何造一栋不漏水的房子？和讲故事风气形成鲜明对比的，是近年来房地产项目产品一直在退步，这已经成为业内的共识。
2018年博鳌房地产论坛上，绿城房地产管理公司董事长李军直言：“一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。”
去年博鳌论坛一位地产大佬曹舟南突然开炮：“哪个开发商敢跳出来说，我造的房子是不漏水的？一家都不敢跳出来。”
“房住不炒”，不仅是遏制炒房，也要提高居住品质，守住质量红线。
造一栋不漏水的房子有多难？大概和前两年“中国造不出一颗圆珠笔芯”的深沉追问一样，何尝不是“中国制造”的悲哀。
价格越来越贵，故事越来越美，但是谁都不能保证不漏水。
这不仅是房地产的痛点，也是中国制造的痛点：即便我们有全球最大的PC厂家、全球领先的通信设备公司、后起之秀的手机品牌……即便有一堆闪闪发光的成绩，我们的“中国芯”和欧美的差距仍有十年！
以房地产为代表的“讲故事”的风气，正裹挟席卷着我们的角角落落，毕竟和产品创新、施工管理、工艺钻研等需要实干的事情相比，“讲故事”是打动人心的，是最轻松的，最能提价的，最快来钱的。
老老实实埋头苦干，还未必迎得来“野百合的春天”。
“叙事经济学”的时代房地产爱讲故事，是因为过去二十年，中国城市化这个故事最为激动人心。在这股风气之下，现如今互联网、人工智能、5G、新基建哪个不是一连串的故事？
诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒，在新书《叙事经济学》中讲述经济现象背后叙事的力量。在当下“部落化的生存”中，市场经济通过口述、新闻媒体和社交网络传播的流行叙事，无论流行的是真相，还是谣言，都在影响人们的决策，乃至改变整个经济和社会的走向。
而且，在复杂经济现象背后有很多流行的观点和叙事，互相冲突、甚至是虚构、不真实的，但是借助社交媒体的病毒式传播，这些虚虚实实的叙事却在影响经济决策和我们普通民众的认知。
书中举例了对“房地产叙事”的话语：
“首先，政府和商人共谋推出‘居者有其屋’的叙事，一方面把房屋自购率作为经济发展的一个指标，另一方面也把购房作为对社区做贡献的一种表现（在美国尤其如此，因为房地产税直接供给了社区的学校）。
其次，在这一叙事之下，又涌动了许多分支相关联却不一定一致的叙事。比如所有者叙事，买房子是一种对未来负责任的表现，因为它是很多人人生中最重要的金融决策；房地产的增值带来的财富效应则是不断被提起的经济叙事；买房养老是另一种叙事，强调房地产的储值功能；推动房地产的发展则需要改变人的金融思维，尤其是改变人的储蓄习惯，这又是房地产与银行的共谋。早期借钱消费被很多人认为是不妥当的，甚至是危险的，但是房地产的发展就需要改变大众对按揭的‘偏见’，强调加杠杆是所有人能够‘努力’买房并增加个人财富的一种工具。
书中对美国房地产的叙事描述，有和中国相似的部分，也有不同的地方。我们的房地产叙事，前20年是基于中国城市化进程、农村走向城市的“宏大叙事”；而这几年，则是基于一场大城市化、都市圈化的深度城市化叙事。
前者是增量时代，是GDP增速10%以上、城市化率以每年1%增长高歌猛进的时代；而未来则是一个存量的时代，房住不炒的时代，将如何发展，目前的争议分歧远大于共识。
如何理性看待故事？大环境的裹挟我们普通人无能为力，我们能做的，不论参与与否，都要理性看待故事本身。一个好故事，有没有抬高我们对项目的预期？我们购买是因为要满足自身需求，还是听信了一个故事？心态上要做好“预期管理”；同时，选房上尽量避免购买“维权周期”下的房子。
什么是“维权周期”？众所周知，房地产是周期之母。这个周期不仅是房价的周期，也是品质、质量的周期。
房子为什么会这么在意周期呢？因为从拿地到交付，至少相隔3-4年，期间的政策环境，开发商自身的现金流，都有很大的不确定性。这时候，市场需求变化了、人口流速改变了、城市规划调整了，都会给项目带来极大影响。
“维权潮”“供应潮”和“政策潮”会存在重叠，在某些年份下造的房子会特别差。但笔者要强调的是，不能把质量差简单归结于政策，这是合力的结果。恰恰是因为政策“有形的手”的调节，才能让更多人买得起房子，实现房住不炒。
这个“维权周期”有哪些呢？各个城市的具体政策、开发供应量不一样，不同的城市存在不同的周期。
笔者以近十年的杭州为例：
1、2014年：这一年的杭州楼市，因为高库存愁云惨淡，一片降价潮涌现。一些客户的维权和降价有很大关系。但另一方面，很多开发商是在2012年当时的楼市高位拿了地，在2014年销售的时候不得不挥泪大甩卖。当年一些楼盘的广告语甚至是：“房价=地价！”这样惨淡的标语。在这种楼市大熊市的背景下，降标减配也是普遍现象；
2、2018年至今：继2016-2017年房价大涨，带动了土地市场火爆、地价高企后，2018年开始了限购限价限贷等各种政策收紧。限价锁死了开发商的空间，很多项目都没有“利润”，甚至是在亏损。最后导致的局面是——板块越热、地价越高、限价越死，项目品质也下降严重。
笔者以杭州为例来阐述这个“维权周期”，但是“2018年至今”已经成为全国现象， 2016年至2017年是全国大涨的年份，土拍越热、地价越高、供应越大、政策越严的城市都逃不开这个魔咒。所以选新房的客户，不妨去查下项目当年的地价，和现在的售价比一比，自己就会有答案。
我们可以相信故事，但更要去思考真实！
本文参考：《诺奖得主希勒：人类一切经济行为，都被“流行叙事”所左右》——新京报书评周刊
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