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劝告别买“这类房”！当初不听劝，入住才发现躲不过4大“硬伤”。
根据西南财经大学的一项报告显示，目前我国住房空置超过6500万套，大城市的住房空置率在20%至26%之间，小城市的住房空置率稍高于一二线城市。在我国的房地产市场中，一方面是存在着较大量的住房空置现象，另一方面是不少刚需买不起房子，这是一个看似“两难”的问题。
为什么会有住房空置呢，原因多种多样，最重要的一点是在过去几十年的房价上涨期间，炒房者大量存在，购房、囤房成为了居民买房理财的一种最普遍的方式，所以一个家庭多套房的情况经常见到，根据一项2015年的《中国居民金融能力报告》显示，我国的家庭购房率是83.43%，在这其中，拥有2套房以上的家庭接近40.7%。
家庭买房与个人买房二者有很大的差别，个人买房一般由于经济能力不足，买一套房房子况且吃力，但是以家庭为单位买房，几个人的努力加在一起，一套房子就显得轻轻松松，由于房价的上涨，让人们看到了赚钱的机会，家庭里财富多了、钱多了之后无处理财、放在银行又是贬值的，所以买房成为了不少人的“爱好”。
不过，如果你不是经常混迹于买房的人群，你或许根本不知道哪些房子能买、哪些房子根本不能买，因为房屋产权性质的不同，可能直接导致买房子后住起来是否舒服和能否转卖的问题。炒房者关注这个问题，刚需更关注这个问题。当初，后悔买错房！劝告别轻易尝试“这种房”，都逃不过4大硬伤。这就是公寓房。
我们知道，公寓是相对比较好出售的（这里所说的容易是指开发商第一次出售，而不是购房者自己再次出售），原因就在于公寓具有一个非常鲜明的亮点：便宜，还是便宜。如果当地的商品房住宅房价在3万元/平米，那么本地的公寓可能房价在1万元-1.5万元/平米。之所以不建议买公寓房，主要是存在4大硬伤：
1、商业公寓的产权年限短，使用周期短，并且大部分无法落户。
除了产权年限（商业公寓是40年，住宅公寓是70年）低之外，商业公寓的另一个“硬伤”是无法落户，由于产权性质属于商业性质，就与写字楼、商铺、超市、商场的房屋性质一样，所以根据规定商业公寓无法办理落户。如果买了商业公寓孩子想要上学，那就是个麻烦事儿。70年产权的住宅公寓如果满足落户条件的，则可以落户。如果你想要的买公寓，一定要查清楚产权形式和能否落户的条件，不要匆匆忙忙买了商业公寓。
2、公寓一般是商业水电标准，日常居住生活成本很高，不划算。
如果是住宅公寓则大概率按照民用水电标准收取，成本要低得多，如果是商住公寓则大概率按照商业性质收取，则成本要高得多。也有很多商住房的收取不一刀切，商业用水分区域收取、商业用电分时段收取，民水民电按照楼梯收，这样也能让公寓的费用省下来不少。
例如，一个祖孙三代一家9口人，一年下来总计用水250立方，用电一共3000度，按照商业用水的话大约需要2375元，按照商业用电算需要大约2624元；按照民水计算大约1390元，按照民用电计算大约1471元。二者一比较就看所以然，民用水电费会节约2000多元，差别很明显。公寓性质的房子住房成本要高得多。
3、公寓的人口密集程度高，容积率也高，舒适性低。
住宅舒适度与容积率有莫大的关系，容积率是指总建筑面积/土地面积，容积率越高，就意味着单位土地承载的人就越多，容积率越低，单位土地的人越少。例如写字楼、公寓的容积率就非常高，例如别墅的容积率就非常的低。不管是商住公寓还是住宅公寓，都属于公寓性质，一般建筑高度都很高，容积率也会很高。
每个城市的容积率都有相关规定，现行的城市规划体系下编制的各种建筑用地的控制的规划标准， 由于建筑层高和房子性质的不同，容积率也不同。独立别墅容积率为0.2~0.5，联排别墅容积率为0.4~0.7, 6。一般多层住宅为0.8~1.2。 11层小高层住宅一般为1.5~2.0。18层的高层住宅为1.8~2.5。 19层及其以上层高的住宅为2.4~4.5。如果小区的容积率小于1.0的话，则划定为为非普通住宅。
4、公寓转让的时候，费用很高，流通性难。
在转卖过程中，比起一般住宅房子，商业公寓的费用更高，例如需要缴纳高额的营业税、契税等多种费用，在一般城市一套商业公寓出售，费用可能高达总房价的20%左右。普通住宅在交易时只要具备了满五唯一套件，费用能省掉很多，只需要缴纳契税即可，而商业公寓则没有满五唯一等说法，只要性质属于商业公寓，则费用比例不能变动，不管房子多少和是否唯一。
以上是一般商品房住宅与商业公寓的基本差别，看完之后，相信你已经知道买房子该选哪个了，二者差别很大，所以不少人就算没钱买不起房子，也不愿意买商业公寓。
但是，既然商业公寓有这么多得不好之处，内行人普遍不喜欢商业公寓，为什么还有人乐此不疲地购买商业公寓呢？楼市指闻认为主要归结于开发商和房地产中介对商业公寓包装影响的好，加上不少年轻人图省事儿、手里钱款少，所以无奈之下就选择了公寓，根本没考虑长远发展。
不过凡事具有两面性，商业公寓虽然不被二手房市场喜欢、难转手、居住成本高，但是也有一定的好处，例如地段优质、人气旺盛的地段和区域，就算是商业性质的公寓升值也很快，对于炒房者也很喜欢。楼市指闻提示，如果你是刚需购房者，尽量还是避开公寓房吧，不管是70年的还是40年的。
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