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本文转载自微信公众号咖门（ID:kamenClub) 转载已授权！作者：谢宁
投入少、门槛低，收入好、挣钱多，自己做老板、自由无束缚
——开家奶茶店，对很多白领、年轻人来说诱惑力十足。然而，真实的开店之路，真如想象中那么美吗？
谢宁就是一个这样的年轻姑娘。她最近加盟了一个奶茶品牌，目前刚找完商铺，正在做店装修。对于开奶茶店这件事，她有一些故事要说。
今天要分享的，是她开店的第一步——“选址”。以下部分是这位准新店长的自述。
找商铺，一场心理和身体的双重考验
开奶茶店是跟发小一拍即合的决定，直到自己全身心投入到找商铺这个事情中，彻底感受到两个字：崩溃！
4月份的郑州，天气是多变的，下雨、刮风、寒冷都铺天盖地的卷来。如果说开饮品店只靠情怀的话，那真的支撑不了太久。
刚开始找商铺，我锁定在了郑州各大商场，二七万达、大卫城、北京华联、国贸、王府井、中原万达、二七广场、万象城、璞丽中心……只要是郑州能说得上的商场我全部跑遍，那段时间逛商场逛到想吐。
最后得出的结论就是：商场空铺较少，饮品店已经基本处于饱和状态，且房租太高、转让费离谱，成本过高，回本太难，放弃！
▲看到“转让，招租”比看到了亲人还亲
放弃了商场，人流量高的就是：各大高校。于是乎，郑大、河工大、轻工业、郑州旅游职业学院、郑州广播电视学院、河南财经政法、河南农大……
结果还是无功而返：学校大多要开在食堂，空铺很少。有些学校在校生较少，人流量达不到。且学校的租赁模式不同于学校外，多数学校实行利益分割制度，说的简单点就是拿提成点，房租很低甚至没有，但很少能租到。
所谓肥肉一大块，何德何能轮到我们这些小罗罗呢？
找商铺的那段时间，每天回家瘫倒在沙发上，微信运动都在18000步以上，两条腿早已不是自己的，眼睛里什么都没有，只有“招租、转让”，看见一个关门的店铺就像看见了亲人一样！这种感觉是真实的，而非想象。
2.会“蹲点数人流”，还要能当机立断
先说一下，我加盟的这个品牌在管理上还是比较规范的。品牌方要求，加盟商要先找好位置再签加盟，并且品牌方也会对找到的位置进行一个评估。
所以，一个多月找位置下来，我还是有不少心得的。
1.“人流”和“消费人群”缺一不可
“人流量不行！消费人群不行！门宽达不到标准！”这是作为加盟商的我，最不想听到审核人员的一句话。
经过一段掘地三尺的努力，我发现找商铺的一个重要因素就是：人流量要大！
于是，学会的第一项技能就是：蹲点数人流。每到高峰期就一动不动，定时开始数。
记得有一次数人流，10分钟208个，自己觉得这个商铺一点问题都没有，但是审核依然通不过。仔细询问才知道，原来数人流要数有效人流，就是你的消费群。饮品是年轻人消费的标志，所以，有些小朋友即便是数进去了，以后也没办法成为消费群。
我又换一家数，消费群是很确定，但人流又不行。周而复始，这成了一种常态。
所以，找商铺一定要先锁定目标群，然后开始数人流，不要自欺欺人，毕竟自我安慰对找商铺没有一点用。
2.好的商铺，堪比秒杀
商铺一天一个价，一地一个价，这是行业常态。
特别是每年的三四月份，饮品店找商铺的人偏多，坐地起价并不稀奇。找到好的商铺，当你犹豫时已经被抢走了，真的一点都不夸张。
举个例子：我们在找商铺的时候首选了国贸，在周边转悠了一整天，终于找到了一个。约30平方，大小合适，位置很赞，人流更是不用担心；一月不到2万，在那个位置，这个房租已经不算高了，而且没有转让费。
迅速找到房东电话，结果被告知：半个小时前，已经签过合同了。房东倒是坦诚，告诉我，店铺刚挂出去不到一天，就接到一百多个电话，后来签合同的那个人直接拿着一年的房租过来了。
▲旺铺堪比双十一的秒杀货物，手慢无
好的位置，大家抢着要，像每年的双十一抢购一样疯狂。房东边说边打开电话通讯录，满屏本地陌生号码。
优势位置不少人都盯着，这种稀缺资源可能你吃顿饭的功夫，就与机会擦肩而过。认为铺位有谱，就当机立断。
3.店铺分租也是一种捷径
在找商铺的过程中，我们发现，分租经营这种报团取暖、分摊房租的经营方式，在沿街门店或商超不在少数。
如果面积、租金分摊合适；分租的行业相近、利益不受大的影响；且验明合同是否长期，各项责任、水电等问题搞清楚，此方法也算是一种找铺捷径。
▲凑凑创新的餐+饮模式，对店铺分租具有
我也曾与一家米粉店老板协商分租，对方做餐饮6年，只是店面过大，想划出来30平方米减轻负担。但这家不是最优选，也就作罢。
如果分租，除了上述所提以外，与分摊经营者是一荣俱荣的关系，有时候他就像你的房东，一旦合作，维护好与他的关系必不可少。
从房东手中“强行”抢商铺
一个多月过去了，整个人都是疲惫的，最后支撑我找到商铺的，只剩下心中的信念。
那是一个巧合。
晚上几个人在一站广场刚吃完饭，商量第二天去哪转的时候，吃饭的隔壁突然张贴出来一张招租信息。赶快去问老板，租金比较合理，随后联系品牌方进行审核。
因为这个地方，我盯了很久，人流、消费人群都很符合，苦于一直没有空铺，所以只能作罢。
▲看到张贴出来的招租信息，第一时间扑
但就在品牌方告诉我们审核通过时，老板说就在刚刚，已经签过合同了。当时心中的失落感要比审核不通过更难过。
于是，几个人一商量，准备“抢商铺”，随后与老板沟通，租金交付方式按年付，又表达了我们想要租下的迫切想法。最后成功签约。
找商铺就像谈恋爱，可能转身就能遇到“爱铺
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