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文/ 宋子豪
9月6日（上周日），沈阳发布了6条调控细则，其中最有力的两条分别是：
二套首付比例从40%上调到50%；
增值税免征年限从2年提高到5年。
常关注楼市的朋友其实应该会觉察到，沈阳被调控并不突然，已经被叫去开会两次了，调控是迟早的事。
这件事更大的意义，其实释放了一个信号，调控的目标，从一线到了二线，不管房价高不高，楼市过热都要敲打。
为什么这样说？
因为沈阳房价并没有很高。
根据冰山指数，沈阳八月的二手房均价是1.25万，全国房价排名第57，在省会城市中排名并不靠前。
这波上涨主要是购房者认为沈阳还有上涨空间，首付比例又低，叠加短暂的库存紧张，和疫情后的需求爆发，价格就上涨了。
之所以调控沈阳，更多是因为政府看到，有人在利用低首付加杠杆追涨。
看到这，很多人可能会问，既然沈阳房价不高，是不是沈阳房价中期还值得买？
这是个好问题，但需要理清的是，房价不高，未必代表未来房价就能涨。
房价的潜力，要还是要看供需关系。
1、需求端
首先，咱们来看看沈阳的城市规模。
大城市会产生“集聚效应”，我们在之前的文章中提到过很多次了。大城市房价涨的更快，更抗跌，也基本是共识。
怎么判断城市规模呢？我们可以看GDP。
2019年，沈阳GDP总量6470.30亿元的GDP，排名全国大陆地区第32位，增速4.2%，比全省平均水平低1.3个百分点。
这个GDP总量算强吗？
在整个东北地区还不错，排名第二。但是放在全国，以东北中心城市的地位，中规中矩。
除了GDP总量，我们还得看第三产业GDP占比。有研究表明，服务业主导的城市经济上涨发展更大。
2019年，沈阳三大产业结构比例为4.4：33.7：61.9，其中第三产业增加值比上年增长251.3亿元，对全市经济增长的贡献率最大。
从经济上，沈阳还是有发展潜力的。
其次，需要看常住人口流入。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。看未来的增长潜力，还是得看人口流入。
2018年，沈阳市常住人口831.6万人，比2017年增长0.3%。
2019年，沈阳市常住人口832.2万人，比2018年增加0.6万人增长0.07%。
在整个人口净流出的东北，沈阳市凭几乎“零门槛”的落户政策，成为了仅有几个人口净流入的城市之一。
但是这个流入量很小，很难撑起房价的上涨。
除了人口流入，还得看在校小学生数量。
因为很多家庭都是为了让孩子上学才买的房子。而且学龄儿童多也证明居民更年轻，成家立业的年轻人也是购房的主力。
沈阳从2010年以来，在校小学生数量一整在上涨，但仍未能回到2004年的高点水平。
最后还得看人均可支配收入。毕竟人们手上有钱才更愿意买房。
沈阳的人均可支配收入，从2016年就高于省平均水平7000元左右。在辽宁甚至整个东北来看都不错。但还是那句话，放在全国水平来看并不高。
所以楼市的需求端并不强， 甚至可以说比较弱。
2、供给端
看完需求端，我们再来看看沈阳楼市的供给端。
下面是2019年全国主要城市住宅供给的情况。我们需要注意的是第三栏，2019年供给的住宅用地面积，除以2017-2019年三年住宅成交面积的平均值。
这个数值越低代表供给土地供给相对越少。
可以看到2019年沈阳的住宅土地供给基本是供小于求的，这也造成了2019年沈阳的房价上涨。
但是，这仅仅是2019年一年的情况。而且是楼市最热的年头。
要判断一个城市长期的土地供给，得看它的土地财政依赖度，也就是土地出让金占地方财政预算收入的比例。公式是：
土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%
土地财政依赖程度越高，表示政府越需要卖地。
持续的高供给，会透支房价上涨的潜力。而且土地资源有限，依赖土地财政发展的城市，天花板会更低。
下图中，沈阳的土地财政依赖度达到65%，属于高土地财政依赖城市，别看在排名比较靠后，那也是因为前面的其他城市更依赖卖地，甚至有些饥渴。
所以长期来看，沈阳的土地供给比较强。
总体来看，沈阳是一个需求弱，而供给偏强的城市，房价中期潜力一般。
3、区域情况
说完了城市的基本面，沈阳各区域房价表现怎么样呢？
根据安居客最新的区域二手房均价，传统的内城五区，和平、皇姑、沈河、铁西、大东区房价一直比较靠前。
但其中大东区的房价已经被其他四区落下。
主要是因为位置偏僻，土地出让不足，没什么大开发商，没学区，经济、环境都一般。每次都是跟涨的一波，差距越来越大。
除此之外，铁西区也比较特别，曾经的老工业基地。传言土地有毒，不过从未被证实。
买铁西区的房子要注意避开周边有蓄电池厂，化工厂的小区。这些地方的房子流通性不强，很多年价格都不涨。
2018年和平、皇姑、沈河比铁西和大东贵4000元/平左右，
2019年随着各区发展，差价有波动，但总体价差保持3000——6000元/平之间。
如果在市内五区买房子，记住4000元/平是和平、皇姑、沈河三区与铁西、大东两区的合理价差。
除了这五个区，你一定注意到了排在第二的浑南区。
浑南是近几年兴起的区域。政府大力发展，招商引资。
新市府、新南站、奥体周边、东湖周边等等，都是好位置。新房价格高，二手房也很贵。
除此之外的区域里，沈北房价较低，是因为摊大饼式的发展规划，资源不集中，没能吸引来大开发商。
只有道义大学城周边、地铁沿线的房子比较不错。也有一部分高价的学区房拉动了均价。在沈北买房，这三种最靠谱。
至于苏家屯和新民都是更靠外的区域，存在感比较低。
最后的话
整个东北GDP总量前四的城市分别是，大连7001亿元、沈阳6470亿元、长春5904亿元、哈尔滨5249亿元。总和达2.46万亿，占东三省经济总量的49%，几乎一半。
但是东北“F4”GDP总和加起来也抵不过深圳一个城市（2.69万亿）。
炒房带来的虚假繁荣帮不了沈阳，甚至有可能把本来就很少的流入人口拒之门外。
房住不炒，发展经济才是硬道理。
·end·
你去过东三省么？
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