经济学家给你讲三个关于房子的小故事

从长期看，我们都会死去，因此在短期不妨乐观一些。至少目前的中国股市比泡沫时期更具有投资价值；同时，中国楼市也并没有到山穷水尽的地步。

近期中国一线城市房价持续上升，引来一片争议，有的说是最后的泡沫与疯狂，有的说是买房投资正当时……纷纷扰扰，莫衷一是。

让我们从三个小故事来看当下围绕楼市的争论和隐喻。

故事之一

有金融人士说，我刚才观察了一只股票，叫上海机场行情600009,买入，股价在28元左右，流通股约10亿股，也就是说，拿出大约280亿元，就能成为上海机场这家上市公司的大股东。

我回家看了一下自己所在的小区，大约有2000多套每套千万元的所谓豪宅。我惊讶地发现，这个小区的市值，居然抵得上一个拥有浦东和虹桥两大机场的上海机场集团。

简单的比较是，我这个占地不足1平方公里的小区，居然和占地了得，有庞大建筑群和设备的机场市值相等！上海机场每股净资产为10元，净资产收益率为9%，每年有约10亿的利润。我这个小区每套房屋月租也就2万元，全部房屋的租金怎么也到不了哪怕5个亿！

一个优秀的机场集团，估值居然不如这个城市中的一个居民小区。

究竟是股票太便宜还是房价太贵？

从这种相对专业的思维模式看，许多人可能低估了中国产业地产的政府补贴，同时高估了商业地产的租金回报。

一是中国在过去十多年的土地出让中，始终是以商品房的土地出让收益，去弥补工业和开发园区的超低地价。对土地用途的限制往往使得土地估值差异性很大。

因此就商业机会而言，收购一些一线城市陷入困境的工业地产地块，等待土地变性机会，也许是可赌之局。

二是上海机场集团当然是国有企业，A股动荡不已，既有外部金融动荡的压力，也有内部改革步履艰难的约束。一些国企估值不佳既折射出投资者对改革前景和股市趋势的情绪，可能也提醒了悲观情绪笼罩下的投资机会。

三是对商品房租金收益率的普遍高估。

有可靠的实证研究显示，全球主要城市的住宅租金净收益率仅在约2%，低于产业资本的收益率，更低于金融资本的收益率。作为上述各种纠结和冲突的折衷选择，现实生活中，机场集团往往会将候机楼建设得十分庞大，以使候机楼更类似一个商业地产项目，而不仅是停机候机功能本身，机场集团往往也会对空港酒店，物流，会展，配套住宅等具有强大热情。

故事之二

房价上涨并不仅仅是中国一线城市的事情，北美楼市也疯狂。

北美主要城市的住宅成交活跃，房屋从挂牌到完成销售通常不会超过一周。可见抢房之凶。

温哥华一位官员这样回复因房价飞涨而抱怨更加买不起房的温哥华居民说，我作为官员，年薪大约10.8万加币，也买不起温哥华市区的房子，因此只好搬到远郊。可是市政府不能将流入温哥华的财富驱逐出去，更无权限制谁可以买房谁又不可以买，毕竟财富流动和人口迁徙是合法自由的。诸位市民抱怨买不起房很正常，因为2015年温哥华市民的中位数收入不足8万加币。作为政府官员，我无力让诸位市民很快地提高收入水平，高收入是家庭，教育，天赋，勤奋，机遇等多重因素造成的啊。各位市民，上帝从来也没有赋予我们应该有资格在特定城市居民的权利。

从这种坦率的官员应答中，我们可以看出，房价仍然是决定财富流动和人口迁徙的残酷门槛，但政府仍需要完善提供更人性化门槛的能力。一个国际化大城市的扩张极限，就在于其生活成本之高，已迫使大部分野心勃勃，能力超群的年轻人都望而生畏时，大城市漫无边际的扩张才会逐步收敛。一线城市的房价仅具有榜样作用，并不具有普遍意义。

人们很难观察到全球主要城市中任何一个有活力有前途的城市，其房价是便宜的。人们也很少能观察到当地政府通过有所作为，显著改善了大城市中低居民的居住条件。

能否在一个大都市生活下去，确实不应该是上帝或政府赋予的特权。

政府想努力的，总是试图留住财富，留住人才，留住创新活力，这才留住了一个城市的未来。

故事之三

围绕房价和股价，还存在另一个广泛流传的段子，即甲卖掉房子准备筹资投入股市，而乙则是伤痕累累地从股市退出，筹钱来买甲的房子。两人成交并相互了解对方的意图之后，都在表面上祝贺对方投资成功，却又在心中暗暗骂对方愚蠢。

从这个故事中，我们看到了当下资产配置的巨大困惑。

如果我们总是认为全球经济将陷入二次衰退，同时还面临更大通胀压力；如果我们总是悲观预测经济硬着陆的可能性，那么我们的资产配置行为就会产生巨大混乱。

由于从长期看，我们都会死去，因此在短期不妨乐观一些。

至少目前的中国股市比泡沫时期更具有投资价值；同时，中国楼市也并没有到山穷水尽的地步。

相信在未来五年中国楼市去库存的进程中，地方政府会努力留住财富，留住有野心有能力的年轻人，也许一些地方政府会考虑半买半送的方式，去吸引优秀的大学生，农民工精英，或者小城镇的殷实之家长久地住下来，专注创业和工作。

我并不怀疑，中国楼市的去库存煎熬，很快就会转换为除少数热点城市之外，大部分城市不惜以房为诱饵，试图留住财富，留住人口的激烈竞争。

延伸阅读：

央行副行长：舆论放大一线房价上涨预期 就和去年说“股市8000点”一样

来源：华尔街见闻

作者：刘雪莲

面对火爆的一线楼市，监管部门或正在着力防控风险。继昨日多家媒体报道链家、中原、我爱我家等地产中介机构已暂停首付贷金融业务后，央行副行长潘功胜今日称，央行正与住建部、银监会等部门商量，酝酿一线楼市治理新策。

央行副行长潘功胜今日在政协小组会讨论时表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门商量，准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业，房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

潘功胜昨日还就媒体广泛报道的“个人住房加杠杆的逻辑是对的”进行澄清。他表示，G20财长和央行行长会举行的记者会上，当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。

他还称，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。央行基于对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估，加强对住房金融市场的宏观审慎管理。

同日，央行副行长陈雨露称，近期部分一线城市房价上涨受自身一定的结构性失衡、微观经济主体资产配置和舆论炒作形成正反馈等因素影响。部分中介机构违规提供资金增加杠杆，也助长了房地产投机。不能简单归因货币政策。

杠杆，场外配资……去年股市泡沫破灭还历历在目，楼市的高杠杆更需要高度警惕。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆7号指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。“美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。”

除了正在酝酿的治理新策，监管层也正在控制楼市“场外配资”。此前华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，“场外配资”规模或早已超过1万亿元。

周一，彭博援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。

昨晚，据一财、腾讯财经等多家媒体证实，在监管部门的压力下，链家、中原、我爱我家等房地产中介机构已经暂停了首付贷金融业务。

此外，一线城市的部分银行正在考虑提高首付比例。上周五21世纪援引股份制银行上海分行零售部人士称，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。

住建部部长陈政高在两会期间表示，一线城市会通过增加土地供应面积来稳定市场，一线城市还会打击违法交易行为，还要主动发声稳定市场。总体来说，对今年房地产市场健康发展充满信心。

作者：钟伟，北京师范大学金融研究中心

作者：钟伟 （责任编辑：李丽梦）

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