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雅居乐：分析事情要看本质 海南就是“金蛋” 疫情之下，各地给楼市松绑的动作或明或暗，都是为了救经济。但一个突如其来的消息，让许多人甚至瞠目结舌。 沉寂已久的海南市场... 雪球精华行情交易
扫一扫， 登录/注册雅居乐：分析事情要看本质 海南就是“金蛋”作者：59分钟前雪球转发：0回复：0喜欢：0的动作或明或暗，都是为了救经济。但一个突如其来的消息，让许多人甚至瞠目结舌。
沉寂已久的海南市场，突然推出了破冰之举：
全省实施现房销售。
一时舆论惊呼，这是要革房地产的命，直指“卖楼花”的痼疾，斩断房企现金流。
然而,有些媒体却评论说，这看上去是调控加码，其实是对整个海南楼市的 欲扬先抑 ,背后是中央马上就将推出针对海南的重大政策利好。毕竟，13亿中国人就这么一个国际旅游岛！
事实上，两年多的严格调控、全岛限购，对海南来说像一次“壮士断腕”。但这看似刮骨疗伤的举动，也将海南市场在国内独一无二之地位体现的淋漓尽致。
这几天，随着疫情渐渐过去，各地售楼处陆续开放，有些朋友又来找我咨询买房的问题。
我一直有个观点，限购越狠的地方，越有价值。近期，由于这场突如其来的疫情，我又增加了一个看法：山清水秀的地方或许就是下一个风口，因为疫情之后是康养，是生活的质量。
所以，这个风口又是海南？
01
过去这两年，海南市场真的是太“南”了。
这事要从2018年1月说起。
由于“向海要地、向岸要房”，海南成了被环保部痛批整改的重点省份，直指海南被房地产“绑架”现象严重。
海南开启壮士断腕，“去地产”。
当年4月，海南直接推出全岛限购政策，一夜冻结6000亿资金，号称史上最严限购条例：
五指山、保亭、琼中、白沙等生态核心区，外地户籍无法购买；
海口、三亚、琼海，外地户籍购房，须累计缴纳5年个税/社保；
其他区域，外地户籍购房，须累计缴纳2年个税/社保；
2年，成了硬性最低门槛，很多交易都因名额受限，被直接冻结。
此后两年，海南楼市的交易额、投资总量大幅下滑，几乎进入冬眠状态。
2018年，海南全省商品房销售额同比下降23.23%，2019年同比再次下滑了38.76%。
对重仓海南的房企来说，这绝对是一场严峻的考验。
恒大、雅居乐、碧桂园、融创等大型房企，在海南的项目一下子被打落到谷底，开始过起了“苦日子”。
其中，最典型的就是因海南而成就了“旅游地产专家”之名的雅居乐，它经历的曲折，就是海南市场跌宕起伏的缩影。
2017年，海南占了雅居乐销售总额的21.98%。
被誉为首创了“第二人生”度假地产概念的海南清水湾项目，开年还卖得好好的，“全岛限购”之后就变了脸。
影响有多大？
2017年，海南清水湾卖出了170亿元，拿下年度中国房地产项目销售冠军。限购政策出台后，2018年，雅居乐这一项目的确认收入为113亿元，2019年降到了不到40亿元。
于是，在雅居乐2019年报公布的数据中，毛利率从43.9%回落至30.5%。有点扎眼！
有媒体忍不住质疑，雅居乐“养在海南的现金牛是不是要断奶”了？雅居乐的掌门人陈卓林的回应很干脆，海南项目是“金蛋”。
他说，雅居乐在海南“大约还有1000亿货值，可以贡献超过20%的利润率，超过50%的毛利率。所以可以说，（这些货值）为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利。”
没有人嘴硬，只是有人看到了事情的本质。
事实上，从今年开始，随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期，雅居乐这些毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比就将出现大幅提升。换句话说，从2020年开始，海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。
所以，不是雅居乐的“奶牛要断奶了”，而是“奶牛要从今年开始恢复产奶量了”！而且，“产奶量”一经恢复，将很可能创造历史最高“产量”！
业绩发布会上，雅居乐地产集团总裁王海洋说，2019年，海南很多政策正在慢慢进行一些调整——去年10月份，海南完全取消落户限制；海南也正逐步放开人才新政，符合条件的人才基本上只要出示一年社保或个税证明便可购房；从去年起，海南正大批量引进企业总部，鼓励企业总部员工在当地买房。
“从顶层角度来看，今年第二季度，关于海南自贸港的相关政策和具体落地规划也将逐步呈现”，王海洋说，尤其是目前海南商住房的整体供应越来越少，这对未来海南市场的支撑会越来越强大。
其实从去年开始，海南项目的售价已经在稳步提升，尤其经过此次疫情，康养度假型产品或将再次受到市场追捧。
02
也许，对于众多重仓海南的大型房企来说，这两年的等待或许只是锻炼了耐心，但对雅居乐而言，海南市场这两年的跌宕起伏，还有更深远的意义：
倒逼他们苦练“内功”，优化全国布局。
“不把鸡蛋放在一个篮子里”。
这两年，雅居乐逐步加大了海南之外的布局，尤其是长三角、珠三角地区，实行“多方式拿地、拿好地、不拿错地”，以摆脱对于海南市场的过度依赖。
这种新打法，内部又称“2+3+N”城市群策略。
格局初定。
现在，雅居乐的业绩有56.3%由长三角、珠三角贡献，其次是中西部（15.3%）、南部沿海（10.7%）、京津冀（7.9%）。
事实上，珠三角、长三角是全中国最有前景的城市群，经济实力强，发展空间广阔。
凭借产业小镇、合作及并购、招拍挂等多渠道拿地，雅居乐获取了大量的低成本土地储备。
这些产业小镇项目，平均综合土地成本仅人民币1530元/㎡，地价和房价比例在15%左右。
因此，即使受到海南市场的重大影响，雅居乐的毛利率水平仍然高居行业的中上游水平。
30.5%的毛利率，绝对称得上是一份不错的成绩单。
2019年，雅居乐全年实现合约销售1180亿，同比增加14.9%，超额完成目标。
如今，雅居乐的全国土储布局更加均匀。尤其是2020年，随着京津冀地区一些低成本土地的入市，15%的地价房价比所能带来的收益，将成为未来数年雅居乐的底气。
03
福祸相倚，危中有机，中国房地产从不缺少这样的热血故事。
问题只在于，有没有一股闯关的精气神。
早在2016年5月，雅居乐便宣布“去地产化”，更名为“雅居乐集团控股有限公司”。
他们投身地产之外的广阔赛道，布局了物业、环保、人就科技、房管、商管等产业。
去年，雅居乐的多元业务收入占比，已从6.5%提升到10.1%，营业额和经营利润三年复合增长率分别达到61%和92%。
相当于在“千亿级”地产航母外，再造了一个“百亿级”的新战舰。
多元版图中，雅生活表现最为亮眼，2019年营业额51.27亿元，较上一年增加51.8%；毛利及净利润分别为18.83亿元及12.92亿元，较上一年分别增加46.0%及59.3%；股东应占利润为12.31亿元，同比增加53.7%，每股基本盈利0.92元。
年报发布后，花旗、高盛、瑞银、摩根士丹利等十多家权威券商重申雅生活“买入”、“跑赢大市”评级，维持雅生活行业首选，纷纷提升公司目标价。
正是由于雅生活自上市以来的出色表现，不久前获纳入恒生综合指数成份股、港股通合资格股份以及MSCI中国指数成份股，并获得MSCI ESG评级覆盖，为行业中最高的A评级。
环保业务的表现同样出色。期内，雅居乐环保业务营业额及经营利润分别为15.10亿元及3.35亿元，分别较去年大幅增加146.1%及69.6%。
其中，截至去年底，雅居乐环保危险废物设计处理规模已逾330万吨/年，安全填埋库容逾1,800万立方米，在这两个毛利率高达40%以上的领域占据了行业排头兵的地位。
在业内人士看来，雅居乐非房板块的成功得益于其多元化的合理半径。相较于业内同行大跨步转型，雅居乐的多元产业并非单打独斗、毫不相干，而是紧紧围绕地产主业展开。
中国的房地产市场波澜壮阔，疫情之下，挑战与机遇并存，大到房企巨头，小到个人投资者，都要思考新的玩法。
沉下心来做好产品、服务，地产主业深耕重点市场，多元板块踏实经营，量入为出。这是立志打造“百年老店”的陈卓林的生意经。
雅居乐始终深信它是在一个“长跑”的赛道上，不争一时的领头羊，笑到最后才能笑得最好！
所以，保持坚韧，迎接一个新的春天。
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