房地产报－昆明地产界：“狼”和“羊”的故事

时间：2020-09-24

羊狼寓意房地产的故事

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中国房地产报

2006年06月12日 16:50

昆明本土开发商称自己是"羊"，外来开发商是"狼"。"狼"是吃掉"羊"，还是牵着她走？成了昆明业界的热点话题。

狼为什么要来昆明？随着昆明房地产近几年的不断升温，继大连万达2002年进入昆明开发之后，世纪金源、新希望等国内地产知名企业相继杀进昆明。外来开发商所在地竞争环境日渐激烈，这些开发商不得不在外埠找地，为企业今后的生存和发展积累异地开发的经验。这是他们共同的理由。那么，为什么这些知名企业没有选择投资环境比较好、房地产市场培育比较成熟的沿海城市，而偏偏要孤军深入二三线城市搞异地开发项目。对此，分析人士认为，这些公司之所以选择二三线城市是因为这些城市的发展潜力大。随着中国城市化进程进入迅速发展期，以国内各省会城市为代表的二三线城市成为最具潜力以及最具利润空间的待开发区域。专家认为，目前中国处于经济高速发展时期，同时也处于城市化进程最快的时期。在未来的20年内，中国的城市化进程发展速率将达到60%，城市居民将数以倍增，对住房的需求量也将水涨船高。尤其是以国内各省会城市为代表的二三线城市将成为经济发展速度最快的城市，因而，这对一些品牌大、具备竞争实力开发商来讲，是一个介入市场的最佳时机。是吃掉"羊"还是牵着走？把外来开发商进入昆明市场称之为"狼来了"，这个比喻是不恰当的。缘何一些人把外来开发商进入昆明视为狼来了？分析人士认为，大约出于如下几种心态：外来开发商实力强大，进入昆明市场后，弄得不好三脚两拳便把自己打倒，不是狼来了难道是大白兔来了？此其一。管它狼啊虎的，一个目的，来抢饭吃的，肯定对自己不利，此其二。昆明地产业起步时间短，外来开发商进入昆明后，只有死拼一条路，这不是狼来了吗？凡此种种，都属一种不正常的心态众所周知，外来开发商进入昆明，这是开放的昆明以更大步伐和世界接轨的具体体现。尽管昆明地产业已有近十年的发展历史，但和沿海地产业相比，差距是显而易见的。让更多的外来开发商进来，可以使相对落后的昆明地产业迅速和国内接轨，在较短时间里，全面提升昆明地产公司的经营理念、管理水平，促使更多受市民欢迎的产品面世。显然，外来开发商进入昆明，对发昆明地产业是一件有百利的好事。不错，外来开发商进来后对昆明地产业来说肯定有阵痛。所以有阵痛，其根源就在于我们现有的管理制度、地产产品、地产人才，和外来开发商相比，还有很大差距。要在最短时间里缩小并改变这种局面，阵痛就在所难免，只有产生阵痛，我们才能激起奋进追赶之心，进而缩短差距，与外来开发商齐头并进甚至超越他们。由此观之，外来开发商进入并不是所谓的狼来了，而是给我们吹来了阵阵改革之风、清新之气。通过和外来开发商在同一个市场叫板比试，能使我们在最短时间内知不足更知其之所以不足。当然，我们也不能否认被市场淘汰的可能，但这决不是外来开发商进入昆明的缘故，而是我们在竞争中既存在先天不足的失败基因，又缺乏发奋有为的拼搏精神，更不善于学习外来开发商之长处所造成的。这，又能怪谁呢？外来开发商涉足昆明市场参与竞争，无疑是加紧了竞争的无情性和残酷性，但这决非是狼来了，而是自然法则使然，所以那些整天在叫唤狼来了的人，不如在有限的时间里端正心态，鼓足勇气，放开手脚，准备一搏。如果本土开发商是"羊"的话，那么，"狼"可能不是吃掉"羊"，而是牵着她走一程。故事的经济学原理随着中国加入ＷＴＯ，宣告了中国市场与世界市场的融合，同时，这也意味着外国资本将进入中国这个富饶的土壤攻城掠地。资本这个词对我们来说并不陌生，但其实我们并不确切地知道资本究竟是什么。在西方经济学家可能是这样表达的：用来追求利润的财富，称之为资本。一个国家，一个社会，它所拥有的就是自然资源和劳动力资源，资本的两个作用，一是对自然资源的开发，再则是对劳动力资源的开发，自然资源和劳动力资源就是被利用来增加资源自身价值的资本。发展的问题就是如何使这两者能得到充分有效的利用，这实际上是社会对资本的效益最大化的要求，一个国家，一个地区，它要求发展，也就是说要求得到对自然资源以及对劳动力资源的开发利用效益最大化，换句话说，这个国家这个地区之所以要求发展，是因为它认识到它拥有的自然资源、劳动力资源还没有得到充分有效的利用，在它自身无能为力的情况下，也就是说在它自身无法使这两种资源转化为资本的情形下，就需要外来资本作为刺激发展的手段。因此，我们应该认识到外来资本对激活本地经济发展的好处。当然，根据经济学原理，资本的目的就是获取利润，那么外来资本之所以进入你这个国家，之所以踏入你这个地区，它的目的也就是要在你这里获取比它在其它地区、其它国家所获得的更多的利润。中国有句老话，叫作"肥水不流外人田"。用现代意识来解释这句话，就是情愿这利润被本地的资本获得而不要落入外地资本的口袋。野狼异地生存术？业内人士认为，房地产是一个地域化非常强烈的行业，开发商要想在异地成功进行开发，必须具备一个良好的市场准入机制，并且还得迅速实现开发商在"本地化"转变。首先，由于以前土地交易并不规范，黑箱操作不可避免，因此造成了发展商进行异地开发时，成本变相增高，而且投资风险也难以估算和控制。随着今后土地交易实行挂牌拍卖之后，土地交易变得透明，这就给进行异地拓展的发展商提供了一个机会。其次，由于各地的文化氛围及消费心理都不尽相同，这就给外来发展商在进行项目定位、价格定位乃至具体的选址方面都带来很大的困难，迫使发展商必须对该城市的历史、文化传统、消费心理等进行细致的调研。第三，按照惯例，开发商在拓展异地市场时，大多数是将其本身已经较为成熟的开发理念及企业制度移植过来，并依靠其带来的业务、管理等骨干力量将其灌输到当地所招收的团队当中，因此，在这一较为漫长的过程中存在许多不可预知的困难。针对上述困难，作为发展商进行异地开发的先行者，昆明万达房地产有限公司销售总监姜子尧等人对后来者也发出了善意的忠告。姜子尧认为，很大的品牌影响力及包括资金、经验在内的很强的竞争实力是计划进行异地开发企业的准入门槛，否则将很难迅速打开局面。他还提出，开发商必须找准目标。市场潜力巨大及处于城市化进程快速发展期的国内二三线城市是这一目标的基本特征。不能生搬硬套地将外地经验克隆到当地，而应将两个地区优势结合。姜子尧还认为，只有进行规模性开发，才能将品牌及竞争优势迅速显现，而且还能够使资金链实现良性运转。作为外来的发展商，在当地树立良好的企业整体形象及品牌信誉度，更是重中之重。（米祖明）

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