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【南开区楼市存隐忧，未来将何去何从？】
这两天，天津第二轮集中供地的招商地块信息相继释放了，还是有挺多看点的，今天随便叨叨几句。（图1）
市区这次共释出了12块地，包含和平区1宗，河西区3宗，河东区2宗，南开区5宗，红桥区1宗。南开区数量最多，妥妥的供地大户。
首先看南开区昌源里地块（图2），归属与南开区北片，周边有长虹公园，地铁2号线和地铁6号线，还有西营门小学。客观来讲，这块地虽然属于南开区，但绝不是核心区，南开区边缘，距离红桥区非常近。周边新房项目有正荣紫阙。
（图3）灵隐南里地块，位置比昌源里地块要好一些，地块对面就是25中学，距离最近的小学是南开小学，在北片里属于非常非常一般的小学。周边二手房项目有王府壹号和融侨官邸。
（图4）战备楼地块，前几年刚刚拆迁的，这次一下拿出来3块地要出让~~~客观来说，这战备楼地块点位置还不如目前在售的南开1911，南开1911起码下楼就是地铁，对过就是南开科技实验学校，而战备楼地块距离地铁和学校都挺远，周边城市界面也不咋滴，一众的老破小。想要打造成豪宅有点费劲，所以大概率定位刚需、刚改，可能中小户型为主，主要客群针对周边五金城老板们。
待出让的三块地看完了，我们再盘盘目前南开区在售的新房项目。
√旭辉铂悦公望，纯新盘，高端盘，精装，户型面积110-170平米，放风价63000元/平米，最小户型110平米也要将近700万/套。
√金地阅千峰，的地王，楼面价56000元/平米，现在售价64000元/平米，精装交付，号称精装标准1万一平米，主力户型是176平米，总价1000多万~~~一个月也卖不了几套。
√正荣紫阙，前身制本厂地块，楼面价24133元/平米，目前售价59000元/平米，户型168-196平米，总价1000万起~~今年年初有传言说这个项目停工了~~~有风险~~
√南开宸院，这个项目应该是当前南开卖的比较不错的项目了，走量一哥，项目属于奥体板块，定位刚改， 6月份成交了67套，成交均价35690元/平米，
√保利云禧，也是个地王，当年拿地楼面价37000元/平米，目前高层卖39000元/平米，洋房均价54000元/平米。6月份成交35套，整体成交均价46192元/平米。项目属于王顶堤板块，与迎顺府一路之隔，迎顺府均价37000元/平米，这无形中就分流走保利一部分客户；反正这个项目目前看高层肯定是亏得，用洋房来做利润，反正挺难！
√南开1911，也是个老大难，当时规划的非常高大上，什么清华，什么科技城等等，现在啥啥都没了，今年还玩了个悬，爆出了股东破产的消息，好在有惊无险，现在项目也在盖着，能保证顺利交房就不错了~~·
√天房崇德园，啥也不说了，当年的豪宅，买的人是非富即贵，现在烂尾了~~
√中交海河公馆，公寓，唯一的卖点就是中营小学，没了！
然后，再来看看天津上一轮天津集中供地，南开区成交了2宗地块，分别是招商蛇口竞得的天拖二期地块，成交楼面价30303元/平米；绿城竞得的广开新裕里棚改地块，成交楼面价35857元/平米。
√招商天拖地块（图5），位于天拖地块，这个地块血拼哥个人也不看好~~想想拿地好几年还没动静的天保天拖地块~~而且招商天拖地块还挨着快速路，属于天拖里位置较差的，难！天拖那片规划的挺好，但兑现度蛮不是那么回事，周围底商商业大部分都是空置的，弄个夜市也没啥人，下雨还积水~~哎！
√绿城广开新裕里棚改地块（图5），这块地优点明显，缺点也明显；优点是有大悦城天津最好的商业，还有现成的地铁；缺点旁边的服装节废弃了好多年，周围老破小也是挺多，城市界面也不咋滴。绿城拿这块地，肯定是要做高端的，不知道守着这样的环境，会打造出什么样的产品，才能让有钱人心甘情愿掏钱~~
整体来看，南开区的现状就是一大批在售高价项目卖不动，然后又涌现出一大批高价地块，如此循环反复~~
表面看上去，南开区风光无限，都是地王，都是高端项目。但估摸着开发商心里苦吧~~眼睁着卖不动啊~没有业绩说啥都没用~；从购房者角度，南开区新房门槛是越来越高了~~。
南开，难！开！
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