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“45亿的融资模式——古北水镇”是一个关于古北水镇获得45亿融资的引人瞩目的故事。古北水镇作为中国文化旅游名镇,借助这一融资模式,将实现城市更新、景区提升、产业培育等一系列项目。这一庞大的融资额将为古北水镇的发展注入强大的动力,进一步提升其在文化旅游领域的地位,为游客创造更优质的旅游体验。融资模式的成功背后,是古北水镇多年来在文化旅游行业积累的丰富经验和品牌影响力。相信通过这一融资模式的支持,古北水镇将迎来更加辉煌的发展,成为中国文化旅游的一颗耀眼明珠。
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古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇,位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇,由三个自然村落组成,占地面积近10平方公里。6月中青旅与北京密云县签订战略协议,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,并于10月正式对外营业。全年接待游客147万人次,实现营业收入4.62亿元,净利润4701万元。预计进入成熟运营期后,每年将接待游客400万人次,旅游综合年收入将达到10亿元。古北水镇距离市中心仅100多公里,车程一个多小时,又处于(北)京承(德)黄金旅游干线上,高速公路直达景区,交通十分便捷。
整个水镇规划为“六区三谷”,即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区,与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内,规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务,总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。其中包含两家五星标准大酒店,六家小型精品酒店,400余间民宿、餐厅及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施,满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。除此之外,后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,以满足项目的可持续发展。从设计特点来看,为确保水镇与周边环境的协调性,从外观到内部布局上,都按照现代化社区的标准,对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造,同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中,既展现了北国小镇的历史面貌,又满足了旅游度假者的舒适居住要求,将古典与时尚融为一体。
古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点,经过四年独具匠心的打造,在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外,还通过北京这一国际知名文化旅游平台,间接拥有数千万乃至上亿的潜在世界客源市场,获得成功的预期是有保证的。除了门票外,还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等,使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性,同时各项目间能相互促进,提升整体收入规模。运营公司除通过招拍挂形式取得一千多亩地外,原有古镇采用租赁模式运营,降低重资产投入的规模,提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式,其他商业物业自营,将计入利润表的收入规模尽可能做大,便于未来持续融资。
古北水镇整体投资45亿元,投资回收期在八至十年。项目投资额较大,主要是由于原有基础配套较薄弱,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,需要投入12亿元进行基础设施建设。古北水镇从项目运作看,类似乌镇模式的异地翻版,符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素。从投资角度看又兼具自身优势及以下特点:1、项目所在区域资源的稀缺性:依托司马台长城和鸳鸯湖,地理位置险要,人文历史遗迹、自然资源优厚。2、引发多方关注:项目在建设进程中即引发了多方关注,引入IDG资本及京能集团等战略投资者,并进行了多轮增资,表明外部投资人对项目前景极为看好。3、政府大力支持:政府财政及审批方面支持力度大,而且由于主要股东京能集团为北京市市属国企,进一步强化了项目与地方政府的关系。4、项目管理团队经验丰富:项目由乌镇原班团队负责打造,在最大程度上保证了项目质量。项目的建筑设计团队,以及以后的经营管理和营销宣传都由乌镇团队操盘,使得项目能在乌镇成功经验的基础上“青出于蓝而胜于蓝”。
政策与资本支持:作为北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目,古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持。除获得密云县政府4100万元的基建补贴外,更是在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得当地政府的支持帮助。古北水镇项目总投资超过40亿元,面对如此巨大的资金需求,投资方采用成熟的市场化资本运作方式,由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司,按比例共同出资持股,承担古北水镇的开发、建设,成为了项目开发建设所需的巨额资金的保障。此外,古北水镇投资方还与知名地产开发商龙湖地产合作,借助古北水镇巨大的游客量和消费能力,共同开发打造区域内唯一的房地产项目“龙湖?长城源着”,力求通过地产开发的资金快速回流,从而实现资金的平衡。
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