民法典特辑故事精彩纷呈，其中三个故事将带您深入了解建筑物区分所有权的复杂情形。第一个故事围绕着业主共有建筑物的纠纷展开，揭示了共有权益带来的矛盾和解决之道；第二个故事聚焦于房屋属地所有权和共有部分的合理利用，探究了权益归属的界定和划分；第三个故事则聚焦于地上物和地下物的所有权归属，涉及土地使用权、地上建筑物和地下附着物等方面的权益纠纷。这三个故事将引领您深入了解建筑物及其相关权益的法律规定和实际应用，为您揭示民法典所规定的建筑物区分所有权的多重面向。
“建筑物区分所有权”指的是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权对业主有什么意义？
业主可以享受哪些权利？
又不能做哪些触碰法律的事情呢？
东检君用小张一家的三个小故事，带您了解“业主的建筑物区分所有权”。
故事一
小张的烦恼
《民法典》正式颁布了！小张欢欣鼓舞，对老婆说：“专家都说这时一部保护公民权利的宝典呢！”小夫妻通宵研读。
媳妇对“业主的建筑物区分所有权”特别感兴趣，只见第二百七十一条有如下规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
媳妇说：“你看，民法典都规定了，业主对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。咱们住在顶层，从咱家门前到电梯口这么大一块面积，平时都是咱们自用，没人会和咱们争，干脆咱们改造成一个健身房，咋样？”
说干就干，一个星期之内，漂亮的健身房建成了，没成想物业管理公司也同时上了门，责令小张和媳妇限期拆除健身房，将楼道恢复原状。物业管理公司说明的原因是，即使只有个人在使用建筑物的共有部分，但是行为人也无权擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，否则权利人有权请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效。小张明白了，法律保护的是合法权益，钻法律的空子大大滴不行！
故事二
老张的怒气
几年过去了，小张变成了老张，眼看着儿子从一个小不点长成男子汉，考上了外地的名牌大学，不咋回家了。老张和媳妇一合计，我们干脆把儿子的卧室和客厅打通，变成敞亮的大开间，多棒！
说干就干，第二天一早老张就找好了民工丁丁当当凿墙，没想到当天下午物业管理公司又上了门，告知：根据《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。老张凿的墙属于承重墙，不能破坏，否则会危及建筑物的安全。
老张不明白了，我在我自己的屋子里凿墙，跟别人有什么关系？况且我住在顶层，上面就一个房盖，哪里能影响到别人？
物业管理公司解释：建筑物的独立建筑空间确实属于业主的专有范围，也就是具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体，换句话说，就是业主从开发商手里买下的房子里面的面积。但是，业主对这部分专有面积的权利行使也不是毫无限制的，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
老张心里还是有点不服气，但法条摆在这里，只能服从了。
故事三
大张的抗争
转眼间，老张的儿子大学毕业回来工作，没多长时间结婚生子，房子住不下了，老张腾给儿子大张自己搬去了郊区。大张一家三口住在这里。
这一年，物业公司突然停止对公共绿地对养护，眼看着绿树成荫、鸟语花香的小区微型公园不断败落，落红满地泥没脚，狗屎成堆草枯萎。大张多次向物业管理公司反映问题。物业回复说由于缺少运营费用，只能先将就着。大张急了，天天去物业门前“讲理”。大半年过去了，仍没有任何改观。
年底了，该交物业费了，大张觉得是时候表达自己的怒气了。面对物业管理公司贴在门上讨要物业费的告示，大张一把撕掉，再贴再撕。物业公司也怒了，一直诉状将大张告上法庭。
法庭上，大张据理力争，物业公司服务不尽责，没有履行物业合同的义务，违约在先，业主当然享有不交费的权利。物业公司则辩称，物业合同中并没有关于公共绿地养护到何种程度的具体规定，物业公司尽到了必要的管理和维护义务，业主应正常缴纳物业费。
最后，法院判决，大张得缴纳80%的物业费，原因是物业公司履行了对小区的大部分服务义务，疏于养护绿地并不构成根本违约，根据《民法典》第二百七十三条， 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。大张仍应当就已经享受的服务缴纳费用。
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文字 | 第五检察部 刘新岩
编辑 |屈雅静
【来源：东城检察】
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